jueves, 19 de diciembre de 2013

Las funciones del geómetra experto europeo y su posible “importación” al sistema español, como parte del sistema de seguridad jurídica inmobiliaria (segunda parte).

En la anterior entrada relativa a la jornada convocada en Valencia por el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos en Topografía, sobre la figura del geómetra europeo, anticipaba mi opinión señalando que en las actuales circunstancias, no es “importable” al 100% al sistema español, pero sí deberíamos adoptar una parte de sus procedimientos, reforzando de forma significativa el papel que los profesionales de la geomática desarrollan en el sistema.

La figura de un profesional experto en la “administración de la tierra”, por usar la misma expresión usada para describir las funciones del geómetra europeo, no es ajena al sistema español. Los topógrafos, ingenieros y arquitectos al servicio de la Hacienda Pública responden a este modelo puesto que integran en su formación y actividad conocimientos de topografía (es cierto que con distinto nivel de especialización) y capacitación específica en materias de carácter jurídico y económico. Ahora bien, la reducción permanente, y me temo que irreversible, del número de estos profesionales, hace que los existentes se tengan que centrar, casi de forma exclusiva, en las actividades propias de la Dirección General del Catastro, lo que hace imposible que atiendan las necesidades analizadas en esta jornada.

¿Cuáles son estas necesidades?. Pues, principalmente, deslindar jurídica y físicamente  los inmuebles, para permitir la plena identidad entre objeto (finca) y derecho. Y aquí el orden no es indiferente puesto que, en mi opinión, el deslinde físico ha de ser necesariamente posterior al jurídico, ya que ha de ser consecuencia de aquel. No olvidemos que la materia prima de trabajo es la parcela, (para mayor detalle sobre el alcance del concepto “parcela” véanse los trabajos de Amalia Velasco publicados en CT-Catastro), que no es otra cosa que la delimitación en el espacio del derecho de propiedad. Se trata de definir sobre un objeto físico (suelo o edificio) lo que es una noción abstracta (un derecho).


Los profesionales de la geomática en España son los mejor cualificados cuando se trata de realizar un deslinde físico. Sin embargo, deberían completar su formación, adquiriendo los conocimientos necesarios para llegar a ser, igualmente, los mejor preparados para realizar deslindes jurídicos, lo que exige, al menos, formación en derecho civil y derecho hipotecario, así como en la regulación de los bienes de dominio público, urbanismo y catastro.

Pero además, sería conveniente capacitarse en el conocimiento del procedimiento administrativo, así como en cuestiones paralelas pero de especial importancia, como todas las referidas a la valoración y tributación de los inmuebles.

Pensemos en una parcela situada junto a un río. Junto al derecho de propiedad (que a su vez puede ser de uno o de varios, en distinto régimen, con o sin cargas hipotecarias, etc.), pueden existir servidumbres de distinto tipo (de paso, camino de sirga, etc,), afectación del  dominio público hidráulico, normativa urbanística especifica (naturaleza urbana o rústica, edificabilidad, uso, etc.)  y, asimismo, es probable que existan otras limitaciones públicas (medioambientales, por ejemplo) que habrá que tener en cuenta. No olvidemos que España es, probablemente, uno de los países donde existe una mayor regulación sobre los inmuebles, además de un régimen dual de propiedad inmueble (inscrita o no inscrita en el Registro de la Propiedad), por lo que el escenario de trabajo del “geómetra experto” es, al menos a priori, bastante más complicado que en otros países europeos.


Pero demos por hecho que contamos ya con este profesional bien cualificado para delimitar física y jurídicamente una propiedad, y contestemos a tres preguntas:
1ª.- ¿Cuál sería su ámbito de trabajo?.
2ª.- ¿Cómo debería organizarse (o regularse) su actividad?
3ª.- y finalmente, ¿puede imponerse de forma obligatoria el deslinde de las propiedades?.

La primera pregunta es la que tiene más fácil respuesta para quienes hemos reflexionado sobre esta figura. Es obvio que su papel consistiría en colaborar con los colindantes para ayudarles a definir, con precisión topográfica, hasta dónde llega el derecho de cada uno. Si además este esfuerzo acaba en una cartografía digital y cuenta con un amojonamiento físico que aporte paz para el futuro, mejor. Ahora bien, siempre con el acuerdo de todos los afectados. No cabe en nuestro sistema que este profesional pueda resolver de forma independiente un conflicto de linderos. Si existiera y no se lograrse un acuerdo, se reduce su aportación a la de prueba pericial utilizable en un futuro para la defensa de los intereses de uno u otra parte, o del interés público.

Desde esta posición, tendría un papel valiosísimo en la construcción del título público ante el Notario y en la posterior inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad. Si todas las partes afectadas se presentan de mutuo acuerdo ante el fedatario público con un levantamiento topográfico dónde se describe con precisión la finca objeto del acto o negocio jurídico, y además se acompaña del adecuado informe descriptivo de la situación registral y catastral, y de todas las limitaciones (civiles o administrativas) que recaen sobre la parcela, una parte muy importante de la futura inmatriculación o rectificación de cabida de esa propiedad ya estará resuelta. El resultado final será una finca perfectamente coordinada, en la que la realidad jurídica coincide plenamente con la situación registral y catastral. Es decir, una finca realmente dotada de plena seguridad jurídica frente a terceros.

Respecto a la segunda pregunta, la referida a la regulación, también hay algo que decir. Con la normativa europea actual, que persigue la desregularización, parece difícil plantear un movimiento en sentido contrario. Por tanto, cuestiones tales como la definición de una “función exclusiva”, regulada por el propio colectivo que la ejerce –según el modelo de algún país europeo-, no parece defendible. Ahora bien, sí resulta imprescindible definir el “umbral de responsabilidad”, entendiendo por tal el nivel de responsabilidad que adquiriría quien ejerciera esta actividad, así como la necesaria transparencia y seguridad que habría de darse a su labor.  Esto requeriría, cuando menos:

-        -La definición de procedimientos y documentos-tipo, definidos por la administración competente (probablemente, una Orden ministerial conjunta de los Ministerios de Justicia y de Hacienda y Administraciones Públicas).
-              -La creación (¿dentro del Catastro o del Registro de la Propiedad?) de un sistema que identifique y publique qué fincas se encuentran deslindadas jurídica y físicamente.
-                         -La inscripción en los Colegios Oficiales de una lista de Colegiados que prestan estos servicios
-                       -Y finalmente, sería conveniente la suscripción obligatoria de un seguro de Responsabilidad Civil para los técnicos que prestan estos servicios.

Quizá a alguien le puedan parecer unos requisitos excesivos, pero no son más de los que ya se aplican dentro del modelo de Certificación Energética de los Edificios, de reciente creación.

Finalmente, la cuestión de la obligatoriedad. En este caso no vale la comparación con el Certificado de Eficiencia Energética, puesto que esta acción parte de normativa europea que ha sido traspuesta al ordenamiento español, lo que no existe respecto al deslinde obligatorio.

Inicialmente no parecería admisible imponer como obligatorio este deslinde “oficial” cuando se altera la morfología de una parcela (segregaciones, agrupaciones, …), y mucho menos cuando se trata de una mera trasmisión de la propiedad, y ello por un motivo: en este sistema dual, de fincas inscritas y no inscritas, rige el principio de rogación, es decir, que las inscripciones en el Registro de la Propiedad se extienden únicamente a solicitud de la parte interesada. Si esto es así, si no es obligatoria la inscripción del derecho, tampoco parecería oportuno imponer como obligatorio el deslinde de la finca sobre la que recae ese derecho.

Sin embargo, hay que hacer aquí una consideración especial: en España no se ha desarrollado nunca un proceso general de deslinde de fincas similar al que se hizo en casi todos los países del centro y norte de Europa. Por ello, sigue existiendo en nuestro país la posibilidad de dobles inmatriculaciones, y no son raras las discrepancias en morfología y superficie entre la finca registral, la catastral y la  realidad. Esto es un grave problema, fuente de inseguridad jurídica,  que se encuentra en la base de la mala reputación internacional del mercado de la propiedad inmueble en España, de la que ya he hablado en otras entradas de este blog.

Creo, sin duda alguna, que esta situación debería de arreglarse inmediatamente, y debería hacerse como una auténtica política de Estado. En este escenario, me parece oportuno establecer la obligación de este deslinde (jurídico y físico) en dos fases: de forma inmediata, para todas las fincas cuya morfología cambia por cualquier causa, y paulatinamente, a través de un proceso específico de rectificación de cabida en el que necesariamente ha de participar el Catastro, para todas las fincas inscritas con anterioridad. Asimismo, al ser una cuestión de auténtico orden público, en el sentido clásico de la expresión, esta obligación debería igualmente imponerse en los contratos privados.

El tema tiene mucha riqueza, y seguro suscita opiniones diversas, por lo que no puede ser tratado adecuadamente en una entrada de blog. Este comentario ya resulta excesivamente largo para este medio, y por tanto lo dejo aquí. Habrá nuevas ocasiones para seguir comentando esta importante cuestión. Mientras tanto, los interesados pueden obtener más información de la jornada desarrollada en Valencia en:




viernes, 13 de diciembre de 2013

Presentado el nuevo geoportal de la Dirección Nacional de Catastro de Uruguay.

El pasado día 10 de diciembre, la  Dirección Nacional de Catastro de Uruguay  presentó en conferencia de prensa, liderada por el Ministro de Economía Fernando Lorenzo,  los logros alcanzados en el  sistemas de información catastral. En la oportunidad se presentó el sitio web actualizado de la Dirección y el geoportal de catastro, que puede consultarse  en:
http://www.catastro.gub.uy/

La presentación fue realizada por Sylvia Amado, Directora de Catastro, quien aludió a la modernización como eje en el proceso de reformas que desarrolla el organismo, tanto a nivel tecnológico como de transformación aplicada a la gestión. Recordó que existe una demanda creciente de mayor acceso a la información, que es atendida desarrollando el concepto de catastro multifinalitario (ya no solo catastro fiscal), es decir, con fines de ordenamiento territorial, de infraestructura, productivos y de otras políticas públicas.

Entre las mejoras en los sistemas de información destacó un crecimiento de las cédulas catastrales emitidas (2008, 307.000; 2010, 1.127.000; 2012, 1.146.000), el 90 % obtenidas vía web y en forma gratuita, lo que implica plena aplicación de las ventajas del Gobierno Electrónico , puesto que implica un importante ahorro en tiempo  dinero para la ciudadanía.


El Geoportal es un instrumento de visibilidad y acceso al registro catastral con integración de bases alfanuméricas y gráficas. Incluye un visualizador de mapas con búsquedas centradas en parcelas catastrales. La nueva herramienta incorpora fotos de fachada e imágenes satelitales e incluye aplicaciones a dispositivos móviles. El geoportal permite además la integración de la información catastral en  la Infraestructura de Datos Espaciales del Uruguay (IDEuy).






domingo, 8 de diciembre de 2013

Las funciones del geómetra experto europeo y su posible “importación” al sistema español, como parte del sistema de seguridad jurídica inmobiliaria (primera parte).

Convocada por el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos en Topografía ha tenido lugar en Valencia, el día 5 de diciembre pasado, un interesantísimo encuentro sobre la figura del geómetra europeo y, por comparación, su posible integración en el sistema español, adaptando sus funciones a las que actualmente realizan los topógrafos españoles.

En contra de lo que es el estilo del blog, dedicaré a este tema dos comentarios diferenciados y más largos de lo habitual: este primero, destinado a explicar resumidamente el papel que desarrollan los profesionales europeos de la topografía en relación con la propiedad inmueble, incluyendo una breve descripción de las circunstancias diferenciales que se dan en España, y una segunda entrada con observaciones específicas y comentarios respecto a esta posible “importación”.

En la jornada intervinieron tres representantes de los geómetras de Francia (Claire Galpin), Dinamarca (Torben Juulsager) y Alemania (Clemens Kiepke), que explicaron las condiciones en las que desarrollan su actividad. Con algunas diferencias singulares, todos ellos coinciden en unas ideas comunes:

-Forman parte de colectivos profesionales  fuertemente organizados (la Orden francesa de Geómetras es el ejemplo más significativo), limitados en el número de profesionales que desarrollan la actividad (sólo se puede ejercer por profesionales que formen parte del colectivo), y regulados por normas estrictas de colegiación, ejercicio de la actividad y responsabilidad profesional.

-Desarrollan funciones públicas que incluyen ejercicio de autoridad. Así, no se les puede impedir el acceso a las propiedades para el ejercicio de su función, tienen acceso a bases de datos públicas que contienen datos protegidos, e incluso sus actuaciones, documentadas de la forma adecuada, tienen acceso directo al Catastro y, a través de él, al Registro de la Propiedad.

-Sus funciones, honorarios profesionales y “reparto” de trabajos, obedece a criterios de interés público, por tanto están definidos y regulados por la autoridad competente para ello.

-Su capacitación, que completa los estudios tradicionales en las ciencias geomáticas con formación de tipo jurídico, asociada al ejercicio del derecho de propiedad sobre los inmuebles y sus limitaciones, les permite enfocar su actividad no sólo como topógrafos, sino también como auténticos especialistas en la administración de la tierra.

-Responden de sus acciones con su patrimonio personal, lo que les obliga a “cubrirse” a través de sistemas de seguro obligatorio de responsabilidad profesional.

-Su aportación agiliza la acción de las oficinas catastrales, puesto que estas reciben toda la información relacionada con las alteraciones físicas de las propiedades (segregaciones, agrupaciones, divisiones, etc.,…) previamente tratada por estos profesionales, lo que supone en la práctica su integración inmediata en el sistema de información catastral y a través de él, en el Registro de la Propiedad, que queda de esta forma perfectamente coordinado con el anterior. Asimismo, el sistema es causa de un bajo nivel de litigios ante los tribunales por conflictos derivados de las características físicas de los inmuebles.

Hasta ahí el modelo parece más que interesante y su integración en el sistema español resultaría sumamente atractiva, recomendable e incluso urgente. Sin embargo, hay tres circunstancias específicas que se dan en España y que deben ser tenidas en consideración:

-La primera de ellas es que en nuestro país, en contra de lo que ocurre en la mayoría de los países europeos, la existencia del propio derecho de propiedad y su ejercicio no se condiciona a la imprescindible inscripción en ningún registro público. Es decir, que en España se puede ser propietario de un inmueble, con el pleno ejercicio de las facultades que ello implica, sin ningún requisito adicional. Si ni siquiera es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad, ¿es planteable una reforma que implique la obligación formal de contar con un levantamiento topográfico previo para poder ejercer plenamente las facultades inherentes al derecho de propiedad?.

-En segundo lugar, en muchos países europeos las fincas están deslindadas, incluso con la obligación de amojonar físicamente los vértices, desde hace muchos años. Es decir, el posible conflicto está resuelto  a priori. Los geómetras europeos, cuando realizan una segregación de una parcela, trabajan en la práctica totalidad de los casos con el acuerdo previo de todas las partes y con una información de partida de las características de las propiedades afectadas asumida por todos ellos.

-Y finalmente, no debemos olvidar un tema agudizado por la actual crisis económica, pero que se viene produciendo desde hace años en todos los países de la OCDE, y que es el “adelgazamiento” progresivo de la acción pública, incluyendo en ello la liberalización de servicios públicos, la reducción de cargas administrativas, y la supresión de costes a los ciudadanos derivados del ejercicio de sus derechos. En el momento actual, de caída del precio de los inmuebles y fuerte disminución del número de transmisiones, ¿procede añadir un coste más a las transacciones inmobiliarias imponiendo la actuación obligatoria de un geómetra experto?.

Creo que antes de tomar una posición sobre la “importación” de esta interesante figura profesional, deberíamos dedicar algunos minutos a reflexionar sobre estas cuestiones. En la siguiente entrada al blog aportaré mis reflexiones personales, pero ya anticipo la conclusión: en las actuales circunstancias la figura del geómetra experto europeo no es “importable” al 100% al sistema español, pero sí deberíamos adoptar una parte de sus procedimientos, reforzando de forma significativa el papel que los profesionales de la geomática desarrollan en el sistema.

Para quienes deseen ampliar información sobre el papel de los geómetras europeos, pueden consultar la web de la CLGE (Asociación Europea de Geómetras Expertos), que agrupa a todos los colegios profesionales de topógrafos de Europa en:

http://www.clge.eu/


viernes, 15 de noviembre de 2013

La hora del catastro griego.

En los pasados días el Gobierno griego ha dado publicidad a los pliegos para contratar los trabajos de descripción catastral e implantación de los servicios de apoyo, destinados a la creación de un catastro nacional. Supone un importe total de 572.076.228 Euros sin IVA, distribuidos en 28 lotes, que incluyen el 60% de la superficie del país, aproximadamente.

Por la cuantía anterior es evidente que ha llegado el momento, ahora parece que de manera definitiva, de crear y establecer el catastro de Grecia, único país de la Unión Europea donde no existe un sistema catastral establecido conforme a los estándares mínimos exigibles.

En esta ocasión el proyecto vuelve a surgir como consecuencia de la intervención de Grecia por la Unión Europea, e incluso, aunque no he podido confirmar esta información, parece que la iniciativa es financiada con una combinación de recursos propios del gobierno griego y recursos del Fondo Europeo de Desarrollo Regional. El cliente es E.K.X.A.  S.A., la Agencia Nacional de Cartografía y Catastro, de nueva creación, y que sustituye a la entidad antes denominada KTIMATOLOGIO.

El objeto del trabajo se centra en dos actuaciones diferenciadas:
-Levantamiento catastral típico, sobre todo de zonas rurales, elaboración de cartografía digital a partir de una ortofotografía ya existente, y trabajo de campo para identificar las parcelas y los derechos que recaen sobre las mismas.
-Distintas acciones dirigidas a los propietarios interesados, durante los siguientes siete años, para que aporten toda la documentación acreditativa de sus propiedades, y presenten observaciones y alegaciones. En muchos casos no existen títulos formales ni antecedentes sobre los que trabajar, pero si derechos ganados mediante la usucapión.

La información capturada se integrará en el Registro de la Propiedad, constituyendo la base de la operación de saneamiento masivo del sistema de propiedad inmueble  de Grecia. No parece que se quiera la captura de datos de las edificaciones, ni se vincula el proceso a la implantación de mejoras significativas desde el punto de vista del impuesto sobre la propiedad de los inmuebles.

Es de destacar que la Dirección General del Catastro de España ha colaborado en el desarrollo del modelo griego, donde se valora especialmente el sistema catastral español, por varios motivos. Entre ellos no es menor la afinidad cultural que existe entre los dos países mediterráneos. De hecho, para los que tuvimos la ocasión de vivirlo, la metodología ahora seguida recuerda mucho a los trabajos desarrollados en España para la modernización del catastro de rústica, donde se daban las mismas circunstancias de ausencia de títulos, y propiedades ganadas por usucapión.

Estamos seguros de que, ahora si, Grecia logrará su objetivo de dotarse del catastro que el país necesita. Para ello deberán demostrar que se han superado las graves limitaciones que hicieron abortar intentos anteriores, y entre las cuales los fenómenos de corrupción no fueron una cuestión menor.

Como nos recuerda Julio César Muñiz Pérez, autor del  artículo “La crisis griega y la ineficiencia catastral”, publicado en la revista CT-Catastro en 2012 y de lectura obligatoria para los que deseen profundizar en el tema, ya el 14 de octubre de 2002, en el acto de creación del Comité Permanente sobre el Catastro en la Unión Europea, celebrado en Ispra (Italia), los representantes griegos hicieron constar expresamente en el acta que su principal tarea en los próximos años sería establecer el Catastro en Grecia. Los que estuvimos allí recordamos bien ese momento. Once años después este compromiso, manifestado públicamente, parece que empieza a producir resultado.

Puedes encontrar el artículo citado en:





miércoles, 6 de noviembre de 2013

¡Ya somos 50 (+1) catastreros!.



Estimados catastreros: Nunca pensé cuando cree este blog como una aventura meramente personal, que acabaría interesando a tantos y tan valiosos profesionales. De corazón, muchas gracias por vuestro apoyo, que es mi mayor estímulo para continuar.

lunes, 4 de noviembre de 2013

¿De qué hablamos cuando hablamos de un geoportal de catastro?.

En los últimos tiempos me ocurre con bastante frecuencia cuando participo en reuniones o entrevistas profesionales percibir el interés de los responsables de los catastros de distintos países latinoamericanos por dotarse de unos adecuados y eficientes geoportales para sus servicios. Bajo distintas denominaciones (oficinas virtuales, sedes electrónicas, portal del catastro, etc…) todos buscan dotarse de la herramienta que les permita convertir sus sistemas catastrales en auténticos modelos de administración electrónica, bien adquiriendo nuevos equipos o sistemas, o bien transformando los servicios que ya existen parcialmente instalados.

Sin embargo, en algunas ocasiones se percibe una cierta confusión cuando se demanda un servicio de estas características, confusión que en algunos casos procede de un insuficiente análisis de lo que debería realmente ser un geoportal de catastro, y en otros de una inadecuada valoración de las ventajas que produce sobre la sociedad en su conjunto el disponer de un buen catastro, accesible y reutilizable.

Me gustaría hacer algunas consideraciones al respecto.

En primer lugar, un geoportal para catastro no se genera, desde luego, tan sólo con adquirir una determinada tecnología o equipamiento, aunque se trate de soluciones contrastadas y de reconocido prestigio. No es tampoco una mera puesta a disposición de las cartografías digitales a través de internet, ni un lugar desde donde es posible descargarse una ortofotografía. Es mucho más que eso.

En segundo lugar, el mejor geoportal no suple las carencias y baja calidad de una mala base de datos. Sin embargo, una deficiente base de datos no debería limitar la implantación de un geoportal de catastro (definiendo con claridad sus efectos jurídicos), puesto que se trata de una gran herramienta para socializar esta información y, a través de ella, depurarla y actualizarla mediante el trabajo adecuado. No olvidemos que los antecedentes catastrales que ya existen son auténticos diamantes en bruto, que sólo esperan a ser tratados adecuadamente.

Y en tercer lugar, y por no alargar más este comentario, un geoportal de catastro debe generarse a través del análisis pormenorizado del “ecosistema” tecnológico y social en el que ha de ser implantado, prestando especial atención a cuestiones tales como las políticas nacionales en materia de administración electrónica, los criterios de ahorro en el sector público, o la posición institucional respecto a la transparencia y la política de datos abiertos. Es a partir de esta observación como puede diseñarse un auténtico geoportal para catastro que, como se aprecia en la imagen,  ha de resolver múltiples cuestiones previamente a su implantación. Han de adoptarse distintas decisiones que afectan a temas tales como los productos o servicios que se ofrecen, los procesos que se desarrollarán en él, los formatos de entrega de la información, la existencia o no de datos protegidos, la adecuada gestión de usuarios, la necesidad de realizar o no pagos a través de esta plataforma o la adecuada aplicación de una auténtica política que propicie la reutilización efectiva de la información catastral por la sociedad.


Solo al final de este análisis es cuando estamos en posición de decidir cuál es la tecnología más adecuada para poner en marcha este proyecto. El desarrollo de la tecnología actual permite elegir entre distintas soluciones que pueden ser adaptadas a  las necesidades de  las diferentes oficinas del catastro que existen en Latinoamérica. Por tanto, corresponde a los responsables del catastro definir primero el modelo, al que luego se adaptará la tecnología, y no al revés.


lunes, 21 de octubre de 2013

Iniciativa legislativa para la unificación institucional de Catastro y Registro de la Propiedad en Paraguay.

En los pasados días el Presidente de la República de Paraguay, Horacio Cartes Jara, acaba de presentar, junto con su expreso apoyo personal, el proyecto para la creación de la Dirección Nacional de Registros y Catastros Registrales (Dinacare), que busca unificar el funcionamiento de Registros Públicos y Catastro.

La iniciativa legislativa fue presentada por el Diputado José María Ibáñez; el Viceministro de Administración Financiera del Ministerio de Hacienda, Ramón Ramírez; Enrique Riera, miembro del Consejo de la Magistratura, y el Presidente del Instituto Nacional de Desarrollo Rural y de la Tierra (Indert),  Justo Cárdenas.

El presidente del Instituto Nacional de Desarrollo Rural y de la Tierra (Indert), Justo Cárdenas, ha sido especialmente activo en esta iniciativa, que viene demandando desde hace tiempo. En una recientes declaraciones afirmó que el Indert no estará en condiciones de solucionar la problemática de la tenencia de la tierra en diversas regiones del país, mientras no exista un único Catastro del territorio Nacional, a través del cual se establezca claramente la distribución de la tierra entre manos privadas y  sector público.

En esa línea afirmó que actualmente existe “un caos jurídico”, que afecta a una gran superficie de tierras. “Dentro de lo que Catastro establece, hoy en Paraguay existen más de 100 mil kilómetros cuadrados de superficie de lo que realmente existe. La diferencia es muy grande”, resaltó. Sostuvo que mediante esta situación se generan los títulos superpuestos de los inmuebles, por lo que consideró que “mientras no establezcamos como política de Estado una revisión de esa situación y se inicie el proceso de un Catastro único a nivel nacional, no vamos a poder llegar a una solución a esta situación”.

Esta iniciativa se basa en el  trabajado desarrollado entre el 2007 y 2011 en el diseño del proyecto, que ha contado con el apoyo del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), que financió la iniciativa. Actualmente se está trabajando en los ajustes del proyecto de ley para su presentación al Congreso Nacional.

El Dinacare funcionará como una institución autónoma y autárquica que dependerá del Poder Ejecutivo, y unificará el tratamiento y gestión de información que actualmente funciona en forma separada: Catastro en el Ministerio de Hacienda y Registro Público, en el Poder Judicial. Está prevista una compensación económica al Poder Judicial por la merma de ingresos que le producirá la pérdida de la gestión del Registro de la Propiedad.

Igualmente, se trabajará en la socialización del proyecto con los municipios, para declarar los trabajos de actualización catastral de interés municipal, teniendo en cuenta que el 80 por ciento de los gobiernos comunales no cuentan con un catastro territorial.

La unidad que será creada funcionará con tres direcciones: Catastro, Registros y Formalización de Predios, que entre otras funciones evaluará la validez de los títulos. Esta iniciativa permitirá, además, evitar la corrupción que actualmente existe entre determinados escribanos, abogados y funcionarios, que tiene su base en la descoordinación institucional.

Puedes consultar la noticia en:




lunes, 7 de octubre de 2013

Catastro+Big Data: ¿estamos ya ante la tecnología que permite un catastro realmente multifinalitario?.

Durante años los catastreros hemos proclamado y demandado la existencia de un modelo de catastro multifinalitario, o multipropósito, que sería aquel cuyos datos están disponibles para su utilización por todo tipo de agentes tanto públicos como privados. Siendo la base de datos catastral gráfica y alfanumérica uno de los más potentes sistemas de información geográfica existentes en nuestros países, parece obvio que esta información se encuentre disponible para atender otras muchas necesidades, más allá del uso fiscal tradicional.

En España, y en otros países latinoamericanos donde se ha apostado fuertemente por políticas de open data, se ha avanzado mucho en esta línea. Sin embargo, en muchas ocasiones la voluntad de extender el uso de la información catastral a otros usuarios se ve limitada no por decisiones políticas o institucionales, sino por defectos en las propias bases de datos que tienen que interactuar. ¿Podemos hablar de un verdadero catastro multifinalitario cuando existen graves descoordinaciones en las nomenclaturas de las calles, lo que impide conectar eficazmente la información catastral con la urbanística, por citar un ejemplo muy frecuente en Latinoamérica?. Por poner otro caso, sin no existen sistemas que nos permitan identificar con precisión a cuál de los miles de “José Fernández”  nos referimos (en todos nuestros países tenemos miles de ciudadanos con el mismo nombre), ¿puede realmente utilizarse la información de titulares catastrales para otros fines, con garantía de éxito?.

En definitiva, no sólo basta con querer que la información catastral tenga una vocación multifinalitaria, sino que es necesario que técnicamente esto sea posible.

En este escenario es dónde entran los “Modelos de Datos Analíticos”, que permiten el análisis de las base de datos desde conceptos mucho más complejos en comparación con los modelos de análisis tradicional, superándose así lo que en nuestro ámbito catastral ha sido un hecho: que la informática no siempre ha podido atender los requerimientos que demanda un auténtico modelo de catastro multifinalitario.

En este entorno, la expresión cada vez más oida es “Big Data”. A partir de la necesidad de proporcionar al usuario una visión analítica de 360 grados sobre temas tan distintos como los usuarios, los productos, los objetos, las transacciones inter-ligadas de varias bases de datos, etc.,  surge el concepto de Big Data. También es conocido por otros términos como Big Data Analytics, Value Data, Smart Data, entre otros. Lo importante de esta tecnología es que permite atender simultáneamente necesidades variadas y complejas, tales como: almacenamiento y procesamiento masivo en grandes bases de  datos, heterogeneidad de datos muchas veces procedentes de fuentes diversas, integración, fácil explotación de datos, análisis avanzado y data mining. Y además en entornos de fuerte dinamismo, en los que estos datos están permanentemente cambiando, como ocurre con los miles de datos que se actualizan diariamente en los catastros de nuestros países.

Asimismo, otro de los factores que pueden hacernos pensar en el  Big Data como tecnología aplicable a la gestión catastral se refiere a su capacidad para lograr una mejor explotación de la información obtenida a través de dispositivos móviles, tales como dispositivos de geolocalización, lo cual lo hace más atractivo aun para el mundo catastral.

Sabemos que en nuestros países conviven bases de datos de contenido territorial que no siempre ha sido posible coordinar, a pesar de existir voluntad para ello. La diversidad de la información contenida en estas bases de datos y la falta de homogeneidad han sido un obstáculo permanente para lograr un auténtico catastro multifinalitario.  Las experiencias para mejorar la coordinación y la vinculación entre el catastro y los registros de la propiedad es una buena prueba de ello. ¿Será a través de Big Data donde estará la solución a estas cuestiones?.

Para aquellos que estén interesados en profundizar en el tema recomiendo la lectura del artículo de Luis Carlos Molina Félix titulado “Del Data Mining al Big Data”, por su fácil lectura y pedagogía. Podéis encontrarlo en:

El siguiente paso será un modelo de catastro Big Data y en Cloud, pero esto lo dejamos para una próxima entrada.




viernes, 20 de septiembre de 2013

Los deslindes administrativos y su incidencia en la actividad catastral.

La delimitación de los límites administrativos (entre comunidades autónomas, municipios e incluso naciones) es un problema que aparece de forma permanente en las mesas de los técnicos de Catastro. Un dato que a priori cabría presumir como correcto y objetivo, por el mero hecho de la propia existencia de estos límites durante cientos de años, aparece en muchas ocasiones de forma confusa, e incluso contradictoria, dando lugar a permanentes conflictos. El tema se agrava cuando distintas cartografías oficiales representan de diferente forma lo que debía ser una “línea única”, con graves consecuencias puesto que la correcta delimitación del territorio a través de sus linderos es la única vía eficiente para permitir al ciudadano conocer hasta donde puede aplicar sus derechos y obligaciones, al igual que permite a las distintas administraciones aplicar su jurisdicción.

A lo largo de la historia han existido multitud de conflictos –incluso guerras- derivados de linderos mal definidos, conflictos que sólo pueden evitarse con una correcta delimitación.  Esta es la idea base del trabajo publicado por Carmen Femenia, Gaspar Mora y otros profesores del Departamento de Ingeniería Cartográfica, Geodesia y Fotogrametría de la Universidad  Politécnica de Valencia, donde a partir de una experiencia específica- el estudio de los términos municipales de la Albufera de Valencia- , obtienen importantes conclusiones sobre cuál es el estado de la cuestión en España.

Como primera idea sorprendente, dado el actual desarrollo de las “ciencias de la tierra”,  parece que no disponemos en España de un registro completo donde se indiquen las coordenadas del perímetro de los municipios, a pesar de que desde el punto de vista legislativo han de inscribirse obligatoriamente en el Registro Central de Cartografía (RCC), tal como estipula el Real Decreto del 2007 del Sistema Cartográfico Nacional (SCN); que desarrolla la Ley de Ordenación de la Cartografía (LOC) del año 1986.

Sin embargo, este trabajo si se realizó. En las últimas décadas del siglo XIX y primeras del XX el antiguo Instituto Geográfico y Estadístico desarrolló un importante esfuerzo para determinar el límite entre todos los municipios existentes en España. Se llegaron a realizar los deslindes oficiales de todos los municipios españoles, siendo también amojonados. Sin embargo a fecha actual muchos de los mojones han desaparecido, mientras que la representación de otros  en los distintos mapas oficiales no coincide  con su posición física en el terreno, es decir sus coordenadas no son correctas.

En la cartografía catastral de rústica, las parcelas que se encuentran en la línea de término entre municipios se reflejan en algunos planos de polígono tal como aparece en el siguiente ejemplo de este plano catastral del término municipal de Valencia en su límite con L’Alcudia. Una representación que pone en evidencia las discordancias que existen entre límites de propiedad y límites administrativos.

                                 Las parcelas señalas con * son espacios en blanco, que quedan fuera del sistema.

Para apreciar la diversidad de fuentes, en muchos casos discrepantes, este estudio ha tenido que manejar información procedente de los siguientes organismos: Instituto Geográfico Nacional (IGN) y Centro Nacional de Información Geográfica (CNIG), Instituto Cartográfico Valenciano (ICV), Dirección General de Catastro (DGC), Archivo Histórico del Reino de Valencia, Junta Rectora de la Albufera de Valencia y Cartografías de los Ayuntamientos de Valencia y Sollana. En este caso mucha información no significa más calidad del dato, sino exactamente lo contrario.

Las conclusiones del trabajo deben ser motivo de reflexión para todos los que apreciamos la calidad de la información catastral. Como consecuencia del trabajo realizado se han encontrado incongruencias en diversas parcelas situadas entre la línea límite original deslindada oficialmente y el borde del lago de la Albufera, incluyendo parcelas nuevas ganadas al lago,  ubicadas íntegramente dentro del término municipal de Valencia pero que tributan en otros términos municipales.

En concreto, se ha estimado en unas 700 las parcelas que estando  incluidas en el término de Valencia, tributan a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en otros términos. ¿Son extrapolables estas diferencias a las delimitaciones entre todos los términos municipales?. La pregunta no es baladí, si tenemos en cuenta que son más de 7.500 los municipios que se integran en el modelo común de Catastro en España. Por poner un ejemplo, si estimamos una media de 200 parcelas en cada municipio mal definidas por cuestiones de inadecuada delimitación de los límites administrativos, -cifra muy por debajo de la obtenida en el estudio-, tendríamos un millón y medio de parcelas con problemas de delimitación y, en muchas ocasiones, también inadecuada tributación.

Concluyen los autores reclamando la existencia y mantenimiento de una única línea de término municipal, definida por sus coordenadas en un sistema de referencia y proyección determinado, integrando toda esta información en el Registro Central de Cartografía, para que pueda  -y deba- ser utilizada por cualquier administración, empresa o particular que lo requiera. Para ello, también es necesario el diseño de una metodología que permita la recuperación de dichas líneas, a la mayor brevedad posible.

Sin duda, recomiendo la lectura del trabajo citado, que puedes encontrar en:

                          Modelos de mojones. Las imágenes han sido tomadas del artículo citado.


lunes, 19 de agosto de 2013

La información catastral y la eficiencia energética de las edificaciones: un nuevo paso hacia un “Catastro Verde”.

En el Real Decreto 235/2013 de 5 abril, que traspone al ordenamiento español la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, se aprueba el procedimiento básico para la certificación energética de los edificios, y se establecer que a partir 1 de junio de 2013 los propietarios de inmuebles deberán disponer de un Certificado de Eficiencia Energética para alquilar o vender la vivienda.

El Real Decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado, con una validez de 10 años, que deberá incluir información objetiva de determinadas características del inmueble con el fin de que los propietarios o arrendatarios puedan comparar y evaluar su eficiencia energética. De esta forma, valorando y comparando su eficiencia energética, se favorecerá la promoción de  edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

En una coincidencia muy oportuna y afortunada, la revista CT-Catastro publica en su número 77 un interesantísimo artículo con el expresivo título  “Hacia un Catastro Verde”, escrito por Mª Ángeles Jiménez Solana, Ingeniero de la Edificación y Técnico de Inspección de la Gerencia Regional del Catastro de Extremadura,  en el que pone en relación el valor de la información catastral con el cumplimiento de esta nueva obligación que recae sobre los propietarios de los inmuebles, que han de contar con su correspondiente “Certificado de eficiencia energética”.

Con la precisión y claridad del especialista que ha dedicado muchas horas de estudio a la materia, la autora describe con buena pedagogía el procedimiento definido en la Unión Europea para realizar el cálculo energético de los edificios, entendiendo como eficiencia energética la expresión de la energía consumida, realmente o estimada,  para satisfacer las distintas necesidades asociadas al uso del edificio. Obviamente estas necesidades varían atendiendo a la relación entre el clima y las características constructivas del edificio,  por lo que la autora llega a la conclusión de que, al tener el Catastro de España buena parte de la información descriptiva de las edificaciones, la información catastral es básica para atender eficientemente esta obligación.

Es interesante descubrir que la aplicación de esta metodología no es sólo teoría, sino de una realidad constatable a través del proyecto de investigación E4R, orientado al impulso y promoción de la rehabilitación de edificios desde el punto de vista de la eficiencia energética, en el que participan distintas instituciones públicas de España, Francia y Portugal, y en el que se ha puesto de manifiesto la gran riqueza de la información catastral española, de la que se carece en los restantes países citados, por lo que tienen que capturar la información descriptiva de las características físicas de las edificaciones por otros procedimientos de menor calidad.

La autora describe gráficamente cómo el sector inmobiliario europeo está sustituyendo el verbo “construir” por el verbo “rehabilitar”, respondiendo con ello a una creciente influencia del pensamiento ecológico en nuestras sociedades, lo que la lleva a definir la eficiencia energética como “una nueva riqueza que es necesario fomentar, proteger, evaluar y trasladar al mercado inmobiliario”. Incluso va más allá, al proponer modelos eficientes de simplificación  administrativa cuando señala: “actualmente existen (se refiere a España) tres procedimientos de inspección relativos a los bienes inmuebles: la Inspección Técnica de Edificios, la Inspección Catastral y la derivada del proceso de certificación energética, por lo que recopilar información no debería ser ningún problema, siendo ideal la reunificación de los tres en un solo acto de inspección, mediante la colaboración de las administraciones implicadas”.


Finalmente, pero no en último lugar, sugiere la autora adaptar las bases de datos y la metodología de trabajo del Catastro “para incorporar la característica energética como información descriptiva del bien inmueble y repensar la fórmula de cálculo para incorporar este elemento de valoración inmobiliaria”. No es la primera vez que se plantea la conveniencia de integrar en el modelo de datos del Catastro nuevos elementos que faciliten la catalogación y valoración de los inmuebles conforme a sus características medioambientales. La cuestión ya se suscitó a raíz de las Directivas europeas del suelo y el agua, y es un debate que sigue abierto. Personalmente respaldo totalmente la propuesta de la autora en el sentido de que los modelos de datos de los catastros de todos los países deberían integrar las características ecológicas del suelo y las edificaciones. La existencia de especies,  aguas, suelos o parajes protegidos debería quedar reflejada entre los datos básicos que describen catastralmente una parcela o un edificio, así como su comportamiento energético, tal y como se describe en el artículo. En el mismo sentido, el valor catastral debería recoger estos componentes como recoge ya otros de contenido social (recordemos la limitación existente para valorar viviendas de protección o promoción pública con precio tasado). Con esta acción el Catastro se situaría en el reducido grupo de instituciones públicas –con funciones no estrictamente medioambientales- que desarrollan de manera real, y no meramente teórica, políticas activas que estimulan una mayor protección en términos ecológicos.

martes, 6 de agosto de 2013

El nuevo procedimiento de regularización catastral, la calidad del dato y la eficiencia en el gasto público.

El nuevo procedimiento de regularización catastral puesto en marcha por la Dirección General del Catastro de España es la respuesta técnica a una iniciativa política que busca mejorar la recaudación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en todos los municipios mediante la plena actualización de la base de datos catastral, integrando en la misma en muy corto espacio de tiempo todos los inmuebles que no figuran en el Catastro o que, figurando, se encuentran indebidamente descritos. Responde esta iniciativa al hecho objetivo de que el IBI es el único gran impuesto cuya recaudación sigue aumentando, aun en plena crisis, por lo que se constituye como la única vía real e inmediata para mejorar los ingresos de los municipios.


El proceso de regularización catastral que ha sido diseñado es de una gran magnitud y mantiene varias incertidumbres. Su ámbito geográfico abarca toda España, excepto País Vasco y Navarra (7.593 municipios, debiendo regularizarse casi 7 municipios de media al día para concluir en diciembre de 2016, como está previsto.), siendo desconocido el número de inmuebles a regularizar, si bien hay estimaciones que señalan entre 2,5 y 3,5  millones, cifra que me parece excesivamente alta.

Los ciudadanos incorporados a este procedimiento deberán abonar una tasa de 60 euros por inmueble, mediante cuyo pago regularizarán su situación, lo que les evitará ser sancionados a través de un procedimiento de inspección catastral por omisión de deber de declarar al Catastro sus propiedades.

Tres comentarios pueden realizarse sobre este procedimiento:
En primer lugar, se trata de un procedimiento masivo que ha de ejecutarse en un breve espacio de tiempo y en el que intervendrán, probablemente, cientos de personas pertenecientes a decenas de empresas capturando datos de campo, con muy distinta preparación y dedicación. Siendo imprescindible la ejecución de este proyecto en el momento actual, no es menos cierto que este carácter masivo y urgente (mucha información, muchas personas interviniendo, y poco tiempo de ejecución) abre una mayor posibilidad de que la calidad de los datos que se incorporen al Catastro se resienta, cuestión que debería evitarse en todo caso.

En segundo lugar, parece obvio que los procedimientos habituales seguidos para la actualización del Catastro,  generalmente desarrollados  bajo el control de la empresa instrumental SEGIPSA, no se adaptan bien a esta nueva situación. Se requerirá desarrollar una metodología específica y acorde con los objetivos del proyecto, que integre mucho mayor nivel de control, sin mermar la agilidad que requiere el proceso. En otras palabras, será necesario contar con una herramienta técnica compleja que, por un lado, facilite el trabajo de los cientos de personas que van a desarrollar el trabajo de campo, y por otro, introduzca sistemas eficaces de control de la calidad del dato capturado, para evitar errores que sean la fuente de futuros conflictos. En definitiva, se necesita generar una nueva plataforma de control del proyecto, como la descrita en el gráfico, a través de la cual se monitorice el orden y ritmo de trabajo de las personas que intervienen en el proceso, y por otro, se integren herramientas de validación y control de los datos para asegurar su calidad, como fase previa a su entrega a la Dirección General del Catastro.

Y en tercer lugar, debe garantizarse una perfecta adecuación entre la compensación económica que recibirán las empresas por el trabajo de campo que van a realizar, y la calidad de la información que les es requerida. Se trata de un caso real en el que se ha de lograr la máxima eficiencia en el gasto público, reduciendo el precio por inmueble capturado, pero sin que ello merme la calidad de la información levantada. Sin duda un gran compromiso para la Dirección General del Catastro que asume riesgos importantes en la decisión: un precio excesivamente alto será un gasto ineficiente e inaceptable en los momentos actuales, pero un precio  unitario por inmueble demasiado bajo determinará sin duda un peor trabajo en la captura de la información y, por extensión, una pérdida en la calidad del dato. Sin duda en la Dirección General del Catastro se cuenta con la capacidad y el conocimiento suficiente para tomar la decisión adecuada.




miércoles, 10 de julio de 2013

¿Es posible hacer el trabajo de campo “de otra forma”?.

En todos los proyectos de actualización del catastro, la fase de trabajo de campo es crítica. No es sencillo capturar un gran número de datos, en poco tiempo, visitando inmuebles muy distintos y en muchos casos con largos desplazamientos. Además, la necesaria exigencia de los responsables de los sistemas catastrales para que se garantice en todo caso la calidad del dato, introduce una mayor dificultad en el trabajo.

La captura de datos de campo en procesos masivos repite, en muchos casos, algunos errores. Muchos de ellos son consecuencia de que, siendo este un trabajo para muy buenos especialistas, lo frecuente es que en estas campañas con plazos breves de ejecución  se contrate personal masivamente, sin que en todos los casos reciban la adecuada capacitación.

Todas estas circunstancias introducen mucho riesgo en los trabajos de actualización catastral. Un dato erróneo por una mala captura en campo es un conflicto futuro asegurado, que además compromete a todos los que intervienen en el proceso. Compromete a la empresa que capturó el dato por primera vez, que tendrá que depurar el error generalmente a su costa, lo que puede amenazar los beneficios previstos si han de repetirse de forma generalizada los trabajos. Y compromete definitivamente a las instituciones responsables de los catastros, que pueden ver su actividad cuestionada por los ciudadanos que sufren los errores. Los periódicos están llenos de noticias, muchas veces infundadas, en las que la aparición de algunos errores puntuales sirve para desacreditar todo el proyecto de actualización catastral.

En este escenario, y dejando aparte la captura de los datos jurídicos, ¿puede realizarse el trabajo de campo necesario para obtener la fotografía de fachada y la descripción física del inmueble (incluyendo los croquis necesarios, en España el FXCC) sin visitar el edificio?. ¿Puede hacerse el trabajo de campo “de otra forma”, en aquellos entornos dónde la tipología urbana lo permite, utilizando las tecnologías ya disponibles?.

En España unas pocas empresas creen firmemente que esto es posible, y han apostado fuertemente por los  sistemas para capturar estos datos basándose en la tecnología,  especialmente en la ortofotografía oblicua. Según las experiencias desarrolladas esta metodología permite por supuesto obtener fotografías descriptivas de calidad de todas las fachadas, pero también toda la información necesaria para definir las medidas de planta y alzado, identificar distintas alturas y elementos bajo cubierta y bajo rasante, describir las características constructivas, y aportar todos los demás datos necesarios para actualizar tanto las bases alfanuméricas del catastro como la cartografía, mediante el correspondiente croquis.

Si esto es así, y no hay motivo para dudarlo, las autoridades responsables de definir las características conforme a las cuales ha de desarrollarse el trabajo de campo para la captura de datos catastrales deberían plantearse introducir referencias expresas a estas metodologías en los respectivos pliegos de condiciones, puesto que es indudable que suponen una ventaja frente al método tradicional, reduciendo el número de personas necesarias para la captura de datos, evitando desplazamientos y pérdidas inútiles de tiempo en la localización de cada inmuebles, y suprimiendo definitivamente errores humanos en la captura de la información.

La imagen es propiedad de la empresa i3Dat.

martes, 2 de julio de 2013

Descoordinación institucional y el DNI de la Infanta (o como poner en entredicho a cuatro prestigiosas instituciones).

En los últimos días, y el debate seguirá con toda seguridad durante algunos más, estamos asistiendo a la demostración más evidente de una cuestión que venimos reiterando en este blog (las últimas entradas relacionadas son del 23 de mayo y del 26 de marzo): la inaplazable necesidad de abordar, ya con urgencia, la adecuada coordinación de la información inmobiliaria en nuestro país.

La errónea vinculación de la Infanta Cristina con una serie de operaciones inmobiliarias en los años 2005 y 2006, a partir de la aparición de su DNI, es una prueba definitiva de esta necesidad y pone de manifiesto cómo la descoordinación entre instituciones es una puerta abierta a futuros conflictos.

Las cuatro instituciones afectadas por la crisis actual (el Catastro, la Agencia Tributaria, los notarios y los registradores), son entidades del máximo prestigio profesional, prestigio que en el caso de los órganos de Hacienda -Catastro y Agencia Tributaria- también va acompañado de un liderazgo claro y reconocido a nivel mundial en sus respectivos ámbitos.

Como señala la Nota de Prensa emitida por el Ministerio de Hacienda y Administraciones públicas el miércoles 26 de julio, los procedimientos de coordinación entre estas instituciones han mejorado mucho desde los años en que ocurrieron los hechos -2005 y 2006-, debiendo también destacarse la celeridad con la que se recompuso la “cadena” de hechos, a partir de una eficiente trazabilidad de los datos, lo que permitió saber en qué notaria,  en qué fechas y por qué personas se capturaron y transmitieron estos datos.

Probablemente la mejor explicación de cómo se llegó a esta situación la encontramos en la nota publicada en la web de la Organización Profesional de Inspectores de Hacienda del Estado que puedes encontrar en: http://www.inspectoresdehacienda.org/images/stories/pdf/documentos/documento.pdf

Ahora bien, lo que no se ha explicado es por qué existió tanta descoordinación en el manejo de la información inmobiliaria que permitió, y puede seguir permitiendo bajo otras circunstancias, que sucedan estos hechos. En el momento actual se ha acotado mucho el control sobe los DNI, pero en cambio se abren otros escenarios que anuncian nuevas descoordinaciones. A mi juicio, hay dos situaciones que mantienen abierto este riesgo:

En primer lugar, la de mayor calado jurídico: es España no es obligatorio comprar o vender una finca en escritura pública, ni inscribir la propiedad en el registro. De hecho una mayoría de las fincas rústicas de nuestro país, entre ellas casi todas las vinculadas al minifundismo del noroeste de la península y de las islas, no están inscritas en el registro, aunque si en el Catastro. Tradicionalmente se ha rehuido dar solución a esta cuestión, estableciendo como obligatoria- y mejor aún, como  constitutiva del derecho- la inscripción en el registro, como ocurre en la gran mayoría de los países europeos. Los argumentos habituales utilizados para esta parálisis han sido que, al afectar esta reforma al derecho de propiedad, se convierte en un proceso inabordable, ignorando que en los últimos años se ha legislado sobre derechos de igual o mayor calado (igualdad efectiva entre hombres y mujeres, derechos de asociación y petición, régimen electoral, o regulación de partidos políticos, por citar algunos ejemplos) y que la reforma que se propone tendría un efecto favorable sobre la protección del propio derecho de propiedad.

Y en segundo lugar, porque en algunos supuestos las diferencias no solo se reducen, sino que parece desearse que se incrementen. Y aquí me estoy refiriendo especialmente a algunos registradores de la propiedad, con su estrategia de ignorar  la información gráfica y alfanumérica del catastro, así como  la Referencia Catastral como identificador único de los inmuebles, para  sustituirlas por una nueva clave de uso propio, denominada IDUFIR, y por una nueva base gráfica de uso exclusivamente interno, antes denominada GEOBASE, careciendo ambas herramientas de base legal, y sin más consecuencias que añadir confusión e inseguridad jurídica, como ya han señalado algunos tribunales (ver la entrada de 26 de marzo de 2013). Lamentablemente, estoy convencido de que no tardaremos en ver en la prensa los efectos negativos de esta situación anómala, que es una fuente clara de descoordinación entre instituciones, y da argumentos a aquellos que dentro y fuera de nuestras fronteras advierten de los problemas que pueden encontrarse los ciudadanos si se compra un inmueble en España. Como muestra de esta “mala reputación”, inmerecida pero cierta, no hay más que ver la web oficial del Gobierno británico donde se dan consejos para compradores de inmuebles en España, y donde literalmente se destaca que “un gran número de quienes compraron (se refiere a ciudadanos británicos) propiedades en España en los últimos años se enfrentan ahora a serios problemas con sus casas”. Puedes ver esta información en:



jueves, 13 de junio de 2013

Las nuevas formas de propiedad inmueble y su incidencia en los catastros.

Como señala Raquel Alcázar, Jefa de Área Técnica de la Dirección General del Catastro de España, en las conclusiones del interesante artículo titulado “Los complejos inmobiliarios y su inscripción catastral”,  los cambios en el sector inmobiliario inciden directamente en el Catastro como registro administrativo de bienes inmuebles que cuenta con información económica, física y jurídica de los mismos. El modelo de datos catastral precisa adaptarse a los nuevos requerimientos legales y técnicos, dando respuestas en consonancia con los compromisos y objetivos marcados por la organización, como son, la coordinación con Notarios y Registradores de la propiedad o la contribución a la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.  (Revista CT-Catastro nº 76. Puedes acceder al artículo en el siguiente enlace:

En América Latina y en España esta afirmación se está confirmando cada día, si bien de dos formas diferentes. Mientras que en las ciudades Latinoamericanas la ciudad está creciendo “a lo alto”,  dando lugar a la aparición de altas edificaciones que albergan condominios y complejos de oficinas, en muchos casos de alto valor de mercado, en España la escasez de suelo en el interior de las ciudades ha propiciado el alejamiento del centro y la aparición de urbanizaciones privadas en las que se comparten con otros propietarios amplias zonas ajardinadas y deportivas.

En ambos casos estos cambios plantean serios problemas a los gestores de los distintos catastros, puesto que han de adaptar sus normas y procedimientos para poder hacer frente a estas nuevas realidades, que inciden en los componentes físicos, jurídicos y económicos de los inmuebles, en su representación y en su tratamiento catastral.
Desde el punto de vista jurídico, supuestos como la propiedad horizontal (tradicional o “tumbada”) o lo complejos inmobiliarios, suponen un reto para la determinación adecuada del ámbito de las titularidades catastrales, con todas las consecuencias que de ello se derivan, como se describe bien en el artículo citado.

Desde el punto de vista económico, supone un reto para la normativa de valoración catastral que ha de seguir esta evolución. En la ciudad de México, por citar un ejemplo,  los propietarios de los condominios de lujo se están beneficiando fiscalmente  de una normativa de valoración catastral que no está bien adaptada para tratar los incrementos de valor de suelo y su reparto como elemento común entre los copropietarios o condóminos.

Y finalmente, desde el punto de vista físico, no hay más que imaginar la complejidad que supone poder representar estas situaciones en la cartografía catastral, o establecer criterios objetivos de reparto del valor en el caso de mancomunidades que agrupan varias áreas comunes, como es el caso del dibujo que acompaña este comentario, obtenido del artículo citado, y cuya lectura recomiendo.


lunes, 3 de junio de 2013

Países en crisis e IBI: Mientras que Italia suspende el cobro del nuevo Impuesto sobre Bienes Inmuebles y en Grecia ni se plantean aplicarlo en todo su potencial, en España sigue creciendo su recaudación.

El Gobierno de Italia ha suspendido -pero no suprimido- el polémico impuesto sobre inmuebles que instauró el anterior gabinete de Mario Monti y que, debido a su amplio rechazo social, se convirtió en la principal arma electoral de Silvio Berlusconi, que había amenazado al actual Ejecutivo con hacerlo caer si no eliminaba esa tasa antes de agosto.

La suspensión se ha producido mediante un decreto-ley aprobado en mayo por el Consejo de Ministros, que entrará en vigor de forma inmediata, aunque deberá ser convalidado por las dos Cámaras del Parlamento en los dos próximos meses.

El primer ministro italiano, Enrico Letta, ha asegurado que este decreto "ofrece las primeras respuestas a las familias, las empresas y los trabajadores", que tenían que pagar ese tributo en junio. Además, se ha comprometido a presentar antes del próximo 31 de agosto "una reforma completa" del sistema fiscal de Italia, incluido el propio impuesto sobre bienes inmuebles.

Con esa medida, además, responde a la iniciativa del partido de Berlusconi, que está enviando cartas a todos los hogares italianos prometiendo que suprimiría el impuesto si resulta reelegido.  
Por su parte, en Grecia, las iniciativas para la reforma del Catastro puestas en marcha por el Gobierno  griego  se están centrando en definir su papel como base gráfica del Registro de la Propiedad, pero ni siquiera se acercan a la posibilidad de incrementar su rol tributario y su capacidad como base de datos que apoye un incremento significativo de la tributación de base inmobiliaria.

Frente a estos dos casos, en España el IBI sigue creciendo en recaudación y convirtiéndose en la auténtica “espina dorsal” de los ingresos municipales, que han visto desplomarse todos los tributos asociados a la actividad económica.
Aunque son varias las causas que explican estas diferencias de comportamientos en los países mediterráneos una de ellas, y no la menor, es la distinta calidad de la información catastral que sirve de apoyo a las políticas tributarias. Un excelente catastro en España es lo que permite contar con un IBI potente y firme ante la crisis, en contra de la situación existente en Italia y Grecia, cuyas instituciones catastrales gestionan unas bases de datos de menor calidad.


jueves, 23 de mayo de 2013

Tres preguntas (frecuentemente sin respuesta) que deberían hacerse quienes buscan una coordinación real entre Catastro y Registro de la Propiedad.

En América Latina son numerosos los países e instituciones que están poniendo en marcha procesos para lograr la efectiva coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad con el fin de superar una mala situación que, al igual que ocurre en España, tiene raíces históricas y que cada vez es menos entendida por los ciudadanos. Por mucho que algunos destacados profesionales realicen notables esfuerzos intelectuales para intentar justificar la situación actual, lo cierto es que el simple y contundente sentido común pone de manifiesto que no es correcto que una finca tenga una superficie o unos linderos diferentes en el Catastro y en el Registro de la Propiedad. Es obvio que alguno de los dos datos está mal, cuando no lo están los dos.

Se pueden explicar los orígenes de esta discrepancia en los procedimientos que en su día se siguieron para la captura del dato, pero es difícil argumentar  que un elemento físico y objetivo como puede ser la superficie, perfectamente definible con la máxima precisión con las técnicas topográficas actuales, pueda ser distinta según se trate de una u otra institución. Todo ello sin olvidar los efectos jurídicos que pueden derivarse de esta situación, incluida la propia inseguridad que amenaza el sistema.

Trabajando con distintos responsables latinoamericanos de ambas instituciones que desean abordar iniciativas para la coordinación, y antes de estudiar el alcance concreto de su problema, me gusta plantearles tres cuestiones concretas:
1ª.- ¿Existe voluntad política y técnica para coordinar ambas instituciones?.

2ª.- Si una misma finca tienen distinta información (de propietarios, linderos, superficie, etc.) en Catastro y en Registro,  ¿existen criterios, con el rango legal adecuado, que definan qué dato de los dos prevalecerá sobre el otro?.

3ª.- Identificado el dato que prevalece, ¿se corrige el dato erróneo en la correspondiente base de datos para que coincida plenamente con este?.

Sorprendentemente en multitud de ocasiones las preguntas 2 y 3 no suelen tener una respuesta positiva. Aunque exista la voluntad política de comenzar procesos de coordinación, es muy frecuente que estos proyectos no incluyan respuestas para estas cuestiones, lo que supone que se acaban paralizando en sus primeras fases, una vez que se ha elaborado la lista de fincas que se identifican como la misma en ambas bases de datos, y se visualizan las diferencias en la información.
Es decir, se llega a saber que se trata de la misma finca, pero no se sabe qué hacer con los datos discrepantes.
Después de algunos años de enfrentar esta cuestión y de estudiar los argumentos históricos, jurídicos, doctrinales y corporativos que aportan quienes han participado en este debate, he acabado por adoptar una posición personal mucho más simple que alguno de los argumentos que otros utilizan, pero no por ello menos contundente: si no hay criterios que definan qué dato prevalece sobre el otro, y no se corrige en la respectiva  base de datos el dato erróneo para incorporar el correcto, la coordinación real entre Catastro y Registro no será nunca posible.

De nada valen soluciones fallidas basadas en la creación de “falsos catastros”, que solo acaban abundando en el error al aportar la representación gráfica de un dato erróneo, ni posiciones inmovilistas que pretenden encontrar el camino “venciendo al contrario”, como si se tratara de un enfrentamiento bélico o deportivo, olvidando en todos los casos la prevalencia del interés común y la necesidad de garantizar la seguridad jurídica, principios que en todo caso deberían regir el debate.
Soy consciente de que esta cuestión incluye un fuerte componente jurídico, que puede afectar a la propia regulación y alcance de algunos derechos, de las dificultades técnicas que supone un proceso de coordinación de este calado, y de los compromisos políticos que se derivan de todo ello. Pero no nos dejemos llevar por una falsa interpretación de todas estas cuestiones. El problema tiene hoy en día soluciones técnicas eficaces aplicables inmediatamente con garantía de resultado en poco tiempo. La verdadera cuestión está en los componentes políticos y de defensa de posiciones institucionales y corporativas, que impregnan toda la cuestión.
 

 

 

miércoles, 22 de mayo de 2013

Nuevo Comité Directivo del Comité Permanente del Catastro en Iberoamérica.


Entre los días 6 y 10 de mayo ha tenido lugar en la ciudad de Córdoba, (Argentina), la VI Asamblea General del Comité Permanente del Catastro en Iberoamérica (CPCI). Entre otras actividades desarrolladas, la Asamblea procedió a la renovación de los miembros del Comité Directivo, que queda con la siguiente composición:

CARGO
INSTITUCION
PERSONA DE CONTACTO
Presidencia
Consejo Federal de Catastro (Argentina)  
  Fernando Nassisi 
Vicepresidencia
Dirección Nacional de Catastro (Uruguay) 
  Silvia Amado 
Vocalía Suramérica 
Dirección de sistemas de Información y Catastro. Departamento de Antioquia. (Colombia ).
Juan Rodrigo Higuera 
Vocalía Centroamérica y Caribe  
Instituto de Información Estadística Geográfica y Catastral del estado de Campeche (Mexico)   
Aida Casanova Rosado  
Vocalía Europa 
Dirección General del Catastro (España) 
Amalia Velasco 

 
En varias entradas anteriores se ha destacado el importante papel institucional que corresponde desarrollar al CPCI,  y su función como foro de divulgación y comunicación de las instituciones catastrales iberoamericanas. Es por ello que deseamos el mayor éxito y remitimos nuestra felicitación a los miembros del nuevo Comité Directivo, como responsables directos del desarrollo futuro y crecimiento del CPCI.

Se ha de agradecer especialmente la función desarrollada por los miembros del Comité saliente, y especialmente de su Presidente, Marlon Aguilar Chávez,  Director del Registro Inmobiliario, del Registro Nacional de Costa Rica, y de su vicepresidente, Iván Darío Gómez, exdirector del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, de Colombia,  por  su compromiso con el CPCI durante los últimos dos años.