lunes, 19 de agosto de 2013

La información catastral y la eficiencia energética de las edificaciones: un nuevo paso hacia un “Catastro Verde”.

En el Real Decreto 235/2013 de 5 abril, que traspone al ordenamiento español la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, se aprueba el procedimiento básico para la certificación energética de los edificios, y se establecer que a partir 1 de junio de 2013 los propietarios de inmuebles deberán disponer de un Certificado de Eficiencia Energética para alquilar o vender la vivienda.

El Real Decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado, con una validez de 10 años, que deberá incluir información objetiva de determinadas características del inmueble con el fin de que los propietarios o arrendatarios puedan comparar y evaluar su eficiencia energética. De esta forma, valorando y comparando su eficiencia energética, se favorecerá la promoción de  edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

En una coincidencia muy oportuna y afortunada, la revista CT-Catastro publica en su número 77 un interesantísimo artículo con el expresivo título  “Hacia un Catastro Verde”, escrito por Mª Ángeles Jiménez Solana, Ingeniero de la Edificación y Técnico de Inspección de la Gerencia Regional del Catastro de Extremadura,  en el que pone en relación el valor de la información catastral con el cumplimiento de esta nueva obligación que recae sobre los propietarios de los inmuebles, que han de contar con su correspondiente “Certificado de eficiencia energética”.

Con la precisión y claridad del especialista que ha dedicado muchas horas de estudio a la materia, la autora describe con buena pedagogía el procedimiento definido en la Unión Europea para realizar el cálculo energético de los edificios, entendiendo como eficiencia energética la expresión de la energía consumida, realmente o estimada,  para satisfacer las distintas necesidades asociadas al uso del edificio. Obviamente estas necesidades varían atendiendo a la relación entre el clima y las características constructivas del edificio,  por lo que la autora llega a la conclusión de que, al tener el Catastro de España buena parte de la información descriptiva de las edificaciones, la información catastral es básica para atender eficientemente esta obligación.

Es interesante descubrir que la aplicación de esta metodología no es sólo teoría, sino de una realidad constatable a través del proyecto de investigación E4R, orientado al impulso y promoción de la rehabilitación de edificios desde el punto de vista de la eficiencia energética, en el que participan distintas instituciones públicas de España, Francia y Portugal, y en el que se ha puesto de manifiesto la gran riqueza de la información catastral española, de la que se carece en los restantes países citados, por lo que tienen que capturar la información descriptiva de las características físicas de las edificaciones por otros procedimientos de menor calidad.

La autora describe gráficamente cómo el sector inmobiliario europeo está sustituyendo el verbo “construir” por el verbo “rehabilitar”, respondiendo con ello a una creciente influencia del pensamiento ecológico en nuestras sociedades, lo que la lleva a definir la eficiencia energética como “una nueva riqueza que es necesario fomentar, proteger, evaluar y trasladar al mercado inmobiliario”. Incluso va más allá, al proponer modelos eficientes de simplificación  administrativa cuando señala: “actualmente existen (se refiere a España) tres procedimientos de inspección relativos a los bienes inmuebles: la Inspección Técnica de Edificios, la Inspección Catastral y la derivada del proceso de certificación energética, por lo que recopilar información no debería ser ningún problema, siendo ideal la reunificación de los tres en un solo acto de inspección, mediante la colaboración de las administraciones implicadas”.


Finalmente, pero no en último lugar, sugiere la autora adaptar las bases de datos y la metodología de trabajo del Catastro “para incorporar la característica energética como información descriptiva del bien inmueble y repensar la fórmula de cálculo para incorporar este elemento de valoración inmobiliaria”. No es la primera vez que se plantea la conveniencia de integrar en el modelo de datos del Catastro nuevos elementos que faciliten la catalogación y valoración de los inmuebles conforme a sus características medioambientales. La cuestión ya se suscitó a raíz de las Directivas europeas del suelo y el agua, y es un debate que sigue abierto. Personalmente respaldo totalmente la propuesta de la autora en el sentido de que los modelos de datos de los catastros de todos los países deberían integrar las características ecológicas del suelo y las edificaciones. La existencia de especies,  aguas, suelos o parajes protegidos debería quedar reflejada entre los datos básicos que describen catastralmente una parcela o un edificio, así como su comportamiento energético, tal y como se describe en el artículo. En el mismo sentido, el valor catastral debería recoger estos componentes como recoge ya otros de contenido social (recordemos la limitación existente para valorar viviendas de protección o promoción pública con precio tasado). Con esta acción el Catastro se situaría en el reducido grupo de instituciones públicas –con funciones no estrictamente medioambientales- que desarrollan de manera real, y no meramente teórica, políticas activas que estimulan una mayor protección en términos ecológicos.

martes, 6 de agosto de 2013

El nuevo procedimiento de regularización catastral, la calidad del dato y la eficiencia en el gasto público.

El nuevo procedimiento de regularización catastral puesto en marcha por la Dirección General del Catastro de España es la respuesta técnica a una iniciativa política que busca mejorar la recaudación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en todos los municipios mediante la plena actualización de la base de datos catastral, integrando en la misma en muy corto espacio de tiempo todos los inmuebles que no figuran en el Catastro o que, figurando, se encuentran indebidamente descritos. Responde esta iniciativa al hecho objetivo de que el IBI es el único gran impuesto cuya recaudación sigue aumentando, aun en plena crisis, por lo que se constituye como la única vía real e inmediata para mejorar los ingresos de los municipios.


El proceso de regularización catastral que ha sido diseñado es de una gran magnitud y mantiene varias incertidumbres. Su ámbito geográfico abarca toda España, excepto País Vasco y Navarra (7.593 municipios, debiendo regularizarse casi 7 municipios de media al día para concluir en diciembre de 2016, como está previsto.), siendo desconocido el número de inmuebles a regularizar, si bien hay estimaciones que señalan entre 2,5 y 3,5  millones, cifra que me parece excesivamente alta.

Los ciudadanos incorporados a este procedimiento deberán abonar una tasa de 60 euros por inmueble, mediante cuyo pago regularizarán su situación, lo que les evitará ser sancionados a través de un procedimiento de inspección catastral por omisión de deber de declarar al Catastro sus propiedades.

Tres comentarios pueden realizarse sobre este procedimiento:
En primer lugar, se trata de un procedimiento masivo que ha de ejecutarse en un breve espacio de tiempo y en el que intervendrán, probablemente, cientos de personas pertenecientes a decenas de empresas capturando datos de campo, con muy distinta preparación y dedicación. Siendo imprescindible la ejecución de este proyecto en el momento actual, no es menos cierto que este carácter masivo y urgente (mucha información, muchas personas interviniendo, y poco tiempo de ejecución) abre una mayor posibilidad de que la calidad de los datos que se incorporen al Catastro se resienta, cuestión que debería evitarse en todo caso.

En segundo lugar, parece obvio que los procedimientos habituales seguidos para la actualización del Catastro,  generalmente desarrollados  bajo el control de la empresa instrumental SEGIPSA, no se adaptan bien a esta nueva situación. Se requerirá desarrollar una metodología específica y acorde con los objetivos del proyecto, que integre mucho mayor nivel de control, sin mermar la agilidad que requiere el proceso. En otras palabras, será necesario contar con una herramienta técnica compleja que, por un lado, facilite el trabajo de los cientos de personas que van a desarrollar el trabajo de campo, y por otro, introduzca sistemas eficaces de control de la calidad del dato capturado, para evitar errores que sean la fuente de futuros conflictos. En definitiva, se necesita generar una nueva plataforma de control del proyecto, como la descrita en el gráfico, a través de la cual se monitorice el orden y ritmo de trabajo de las personas que intervienen en el proceso, y por otro, se integren herramientas de validación y control de los datos para asegurar su calidad, como fase previa a su entrega a la Dirección General del Catastro.

Y en tercer lugar, debe garantizarse una perfecta adecuación entre la compensación económica que recibirán las empresas por el trabajo de campo que van a realizar, y la calidad de la información que les es requerida. Se trata de un caso real en el que se ha de lograr la máxima eficiencia en el gasto público, reduciendo el precio por inmueble capturado, pero sin que ello merme la calidad de la información levantada. Sin duda un gran compromiso para la Dirección General del Catastro que asume riesgos importantes en la decisión: un precio excesivamente alto será un gasto ineficiente e inaceptable en los momentos actuales, pero un precio  unitario por inmueble demasiado bajo determinará sin duda un peor trabajo en la captura de la información y, por extensión, una pérdida en la calidad del dato. Sin duda en la Dirección General del Catastro se cuenta con la capacidad y el conocimiento suficiente para tomar la decisión adecuada.