En la anterior entrada relativa a
la jornada convocada en Valencia por el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos
en Topografía, sobre la figura del geómetra europeo, anticipaba mi opinión
señalando que en las actuales circunstancias, no es “importable” al 100% al
sistema español, pero sí deberíamos adoptar una parte de sus procedimientos,
reforzando de forma significativa el papel que los profesionales de la
geomática desarrollan en el sistema.
La figura de un profesional
experto en la “administración de la tierra”, por usar la misma expresión usada
para describir las funciones del geómetra europeo, no es ajena al sistema
español. Los topógrafos, ingenieros y arquitectos al servicio de la Hacienda
Pública responden a este modelo puesto que integran en su formación y actividad
conocimientos de topografía (es cierto que con distinto nivel de
especialización) y capacitación específica en materias de carácter jurídico y
económico. Ahora bien, la reducción permanente, y me temo que irreversible, del
número de estos profesionales, hace que los existentes se tengan que centrar,
casi de forma exclusiva, en las actividades propias de la Dirección General del
Catastro, lo que hace imposible que atiendan las necesidades analizadas en esta
jornada.
¿Cuáles son estas necesidades?.
Pues, principalmente, deslindar jurídica y físicamente los inmuebles, para permitir la plena
identidad entre objeto (finca) y derecho. Y aquí el orden no es indiferente
puesto que, en mi opinión, el deslinde físico ha de ser necesariamente
posterior al jurídico, ya que ha de ser consecuencia de aquel. No olvidemos que
la materia prima de trabajo es la parcela, (para mayor detalle sobre el alcance
del concepto “parcela” véanse los trabajos de Amalia Velasco publicados en
CT-Catastro), que no es otra cosa que la delimitación en el espacio del derecho
de propiedad. Se trata de definir sobre un objeto físico (suelo o edificio) lo
que es una noción abstracta (un derecho).
Los profesionales de la geomática
en España son los mejor cualificados cuando se trata de realizar un deslinde
físico. Sin embargo, deberían completar su formación, adquiriendo los
conocimientos necesarios para llegar a ser, igualmente, los mejor preparados
para realizar deslindes jurídicos, lo que exige, al menos, formación en derecho
civil y derecho hipotecario, así como en la regulación de los bienes de dominio
público, urbanismo y catastro.
Pero además, sería conveniente
capacitarse en el conocimiento del procedimiento administrativo, así como en
cuestiones paralelas pero de especial importancia, como todas las referidas a
la valoración y tributación de los inmuebles.
Pensemos en una parcela situada
junto a un río. Junto al derecho de propiedad (que a su vez puede ser de uno o
de varios, en distinto régimen, con o sin cargas hipotecarias, etc.), pueden
existir servidumbres de distinto tipo (de paso, camino de sirga, etc,), afectación
del dominio público hidráulico, normativa
urbanística especifica (naturaleza urbana o rústica, edificabilidad, uso, etc.)
y, asimismo, es probable que existan
otras limitaciones públicas (medioambientales, por ejemplo) que habrá que tener
en cuenta. No olvidemos que España es,
probablemente, uno de los países donde existe una mayor regulación sobre los
inmuebles, además de un régimen dual de propiedad inmueble (inscrita o no
inscrita en el Registro de la Propiedad), por lo que el escenario de trabajo
del “geómetra experto” es, al menos a priori, bastante más complicado que en
otros países europeos.
Pero demos por hecho que contamos
ya con este profesional bien cualificado para delimitar física y jurídicamente
una propiedad, y contestemos a tres preguntas:
1ª.- ¿Cuál sería su ámbito de
trabajo?.
2ª.- ¿Cómo debería organizarse (o
regularse) su actividad?
3ª.- y finalmente, ¿puede
imponerse de forma obligatoria el deslinde de las propiedades?.
La primera pregunta es la que
tiene más fácil respuesta para quienes hemos reflexionado sobre esta figura. Es
obvio que su papel consistiría en colaborar con los colindantes para ayudarles
a definir, con precisión topográfica, hasta dónde llega el derecho de cada uno.
Si además este esfuerzo acaba en una cartografía digital y cuenta con un
amojonamiento físico que aporte paz para el futuro, mejor. Ahora bien, siempre
con el acuerdo de todos los afectados. No cabe en nuestro sistema que este
profesional pueda resolver de forma independiente un conflicto de linderos. Si
existiera y no se lograrse un acuerdo, se reduce su aportación a la de prueba
pericial utilizable en un futuro para la defensa de los intereses de uno u otra
parte, o del interés público.
Desde esta posición, tendría un
papel valiosísimo en la construcción del título público ante el Notario y en la
posterior inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad. Si todas las
partes afectadas se presentan de mutuo acuerdo ante el fedatario público con un
levantamiento topográfico dónde se describe con precisión la finca objeto del
acto o negocio jurídico, y además se acompaña del adecuado informe descriptivo
de la situación registral y catastral, y de todas las limitaciones (civiles o
administrativas) que recaen sobre la parcela, una parte muy importante de la
futura inmatriculación o rectificación de cabida de esa propiedad ya estará
resuelta. El resultado final será una finca perfectamente coordinada, en la que
la realidad jurídica coincide plenamente con la situación registral y
catastral. Es decir, una finca realmente dotada de plena seguridad jurídica
frente a terceros.
Respecto a la segunda pregunta,
la referida a la regulación, también hay algo que decir. Con la normativa
europea actual, que persigue la desregularización, parece difícil plantear un
movimiento en sentido contrario. Por tanto, cuestiones tales como la definición
de una “función exclusiva”, regulada por el propio colectivo que la ejerce
–según el modelo de algún país europeo-, no parece defendible. Ahora bien, sí resulta
imprescindible definir el “umbral de responsabilidad”, entendiendo por tal el
nivel de responsabilidad que adquiriría quien ejerciera esta actividad, así
como la necesaria transparencia y seguridad que habría de darse a su labor. Esto requeriría, cuando menos:
- -La definición de procedimientos y
documentos-tipo, definidos por la administración competente (probablemente, una
Orden ministerial conjunta de los Ministerios de Justicia y de Hacienda y
Administraciones Públicas).
- -La creación (¿dentro del Catastro o del Registro
de la Propiedad?) de un sistema que identifique y publique qué fincas se
encuentran deslindadas jurídica y físicamente.
- -La inscripción en los Colegios Oficiales de una
lista de Colegiados que prestan estos servicios
- -Y finalmente, sería conveniente la suscripción
obligatoria de un seguro de Responsabilidad Civil para los técnicos que prestan
estos servicios.
Quizá a alguien le puedan parecer
unos requisitos excesivos, pero no son más de los que ya se aplican dentro del
modelo de Certificación Energética de los Edificios, de reciente creación.
Finalmente, la cuestión de la
obligatoriedad. En este caso no vale la comparación con el Certificado de
Eficiencia Energética, puesto que esta acción parte de normativa europea que ha
sido traspuesta al ordenamiento español, lo que no existe respecto al deslinde
obligatorio.
Inicialmente no parecería
admisible imponer como obligatorio este deslinde “oficial” cuando se altera la
morfología de una parcela (segregaciones, agrupaciones, …), y mucho menos
cuando se trata de una mera trasmisión de la propiedad, y ello por un motivo:
en este sistema dual, de fincas inscritas y no inscritas, rige el principio de rogación,
es decir, que las inscripciones en el Registro de la Propiedad se extienden únicamente
a solicitud de la parte interesada. Si esto es así, si no es obligatoria la
inscripción del derecho, tampoco parecería oportuno imponer como obligatorio el
deslinde de la finca sobre la que recae ese derecho.
Sin embargo, hay que hacer aquí una
consideración especial: en España no se ha desarrollado nunca un proceso general
de deslinde de fincas similar al que se hizo en casi todos los países del
centro y norte de Europa. Por ello, sigue existiendo en nuestro país la
posibilidad de dobles inmatriculaciones, y no son raras las discrepancias en morfología
y superficie entre la finca registral, la catastral y la realidad. Esto es un grave problema, fuente de
inseguridad jurídica, que se encuentra
en la base de la mala reputación internacional del mercado de la propiedad
inmueble en España, de la que ya he hablado en otras entradas de este blog.
Creo, sin duda alguna, que esta
situación debería de arreglarse inmediatamente, y debería hacerse como una auténtica
política de Estado. En este escenario, me parece oportuno establecer la
obligación de este deslinde (jurídico y físico) en dos fases: de forma inmediata,
para todas las fincas cuya morfología cambia por cualquier causa, y
paulatinamente, a través de un proceso específico de rectificación de cabida en
el que necesariamente ha de participar el Catastro, para todas las fincas inscritas
con anterioridad. Asimismo, al ser una cuestión de auténtico orden público, en
el sentido clásico de la expresión, esta obligación debería igualmente
imponerse en los contratos privados.
El tema tiene mucha riqueza, y
seguro suscita opiniones diversas, por lo que no puede ser tratado adecuadamente
en una entrada de blog. Este comentario ya resulta excesivamente largo para
este medio, y por tanto lo dejo aquí. Habrá nuevas ocasiones para seguir
comentando esta importante cuestión. Mientras tanto, los interesados pueden obtener
más información de la jornada desarrollada en Valencia en:
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