lunes, 22 de diciembre de 2014

¡Feliz navidad y un 2015 muy catastrero!

Para todos los que hacéis del Catastro una parte importante de vuestra actividad, y especialmente para aquellos que tenéis la amabilidad de seguir este blog, os deseo unas muy felices navidades y un año 2015 lleno de proyectos y buenas experiencias.


(La imagen es de José Miguel Olivares, uno de los "catastreros" más brillantes cuya amistad tengo el honor de disfrutar).

martes, 16 de diciembre de 2014

Algunas enmiendas que (en mi opinión) deberían incluirse en el Proyecto de Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Como comentamos en la entrada anterior, el viernes 28 de noviembre tuvo lugar la I Jornada sobre Catastro y Propiedad, convocada por el Colegio Oficial de Topógrafos.  El desarrollo de las distintas ponencias cumplió con las expectativas, lo que permitió  obtener información valiosa sobre las posiciones de los distintos protagonistas de la reforma (Direcciones Generales del Catastro y de los Registros y el Notariado, Registradores, Notarios, Topógrafos, etc.).

Especialmente valiosa fue la intervención del Diputado Jordí Jane, de CiU, Presidente de la Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados, en la que invitó a los asistentes a la Jornada a hacer llegar sus propuestas y sugerencias al Proyecto de Ley. Atendiendo a esta invitación, ahí van tres propuestas concretas por si a algún responsable de la iniciativa les resultan de interés, incluso sabiendo que alguna de ellas es imposible que vea la luz en esta Ley:

Primera propuesta: convirtamos la inscripción registral en constitutiva: Creo, sin duda alguna, que es la única solución definitiva a la cuestión de la coordinación Catastro-Registro.  Durante mi intervención en la Jornada propuse –limitado por la prudencia- que la inscripción fuera obligatoria. En el turno de preguntas posterior, Joaquín Delgado Ramos, siempre acertado en sus aproximaciones sobre este tema desde su experiencia como Registrador, cuestionó mi afirmación señalando que la inscripción no debía ser obligatoria, sino constitutiva. Explicándolo de forma sencilla, el incumplimiento de la obligación de inscribir sólo supondría multa al infractor, mientras que la inscripción constitutiva supone que si no hay inscripción, no nace el derecho. Es decir, es mucho más fuerte en sus efectos la inscripción constitutiva, situación que ya se da en la mayoría de los países de nuestro entorno.

Le doy completamente la razón a Joaquín Delgado. La inscripción constitutiva sería la solución definitiva por dos motivos: en primer lugar, porque si no hay derecho no hay nada que coordinar, y en segundo lugar, porque la claridad de esta norma sería el mejor estímulo para resolver los problemas técnicos de la coordinación en muy breve plazo.

Tiene también en parte razón mi apreciado Oscar Vázquez, cuando en su intervención destacó lo poco "estético" -en términos jurídicos- de una norma de coordinación que permite, con la nueva redacción del artículo 10, que el Catastro rompa con lo ya logrado, cuando tiene información de alteraciones perimetrales o de superficie de un inmueble ya coordinado, y esta información no proviene “de una previa inscripción registral”. Es sin duda un paso atrás, pero un paso que lamentablemente sigue siendo imprescindible, aunque entiendo que pueda no estarse de acuerdo desde la óptica de los Registradores. Mientras sigamos teniendo este régimen dual de propiedad –inscrita y no inscrita- , y mientras el principio de rogación sea un elemento clave del modelo, no hay otra opción para garantizar la permanente actualización del Catastro (en donde, recordemos, la inscripción si es obligatoria).

Con la inscripción constitutiva todo este debate desaparece, pues no cabe que acceda al Catastro nada que no esté inscrito previamente. Pero esto requeriría modificaciones en el Código Civil, y por tanto, creo que es poco realista pensar en que pueda producirse esta modificación en el proyecto de Ley.

Segunda propuesta: Facilitemos al máximo la coordinación respecto a fincas ya inscritas: El Proyecto de Ley, reforzando un mandato por otro lado ya existente, dibuja un buen escenario de coordinación para las fincas de nueva inmatriculación. Pero sigue siendo igual de rígido para las fincas ya inscritas –que, por otro lado, es donde se generan los mayores conflictos para la coordinación efectiva-. 

El nuevo artículo 198 describe dos formas específicas de mejorar la coordinación, bien mediante la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, o bien mediante la propia rectificación de la descripción, superficie y linderos,  a través de un procedimiento que es descrito con más detalle en el nuevo artículo 201. Es en este último procedimiento donde entra en juego la posibilidad de que la descripción gráfica del Catastro no sea coincidente con la realidad, lo que obliga al promotor a aportar otra “representación gráfica georreferenciada” de la misma, y dispara el expediente descrito en el artículo 18.2.c de la Ley del Catastro, en cuya tramitación se requiere:
-que el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia,
-se obtenga el consentimiento de titulares y colindantes, requerido expresamente,
-se incorpore la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto,
-que por el notario se informe a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público.
- que la Dirección General del Catastro, una vez validada técnicamente la rectificación declarada, incorporé la alteración en el Catastro, teniendo un brevísimo plazo de cinco días para actuar en los supuestos en que se aporte el plano representado sobre la cartografía catastral,
-y finalmente, que el notario incorpore en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.

Todo esto como actuación previa a la acción del Registrador, que en virtud de su función de calificación, ha de valorar la documentación aportada y acceder o denegar la rectificación de descripción, superficie o linderos propuesta en el título, lo que puede suponer –así está ocurriendo en numerosos casos- una vuelta a la “casilla de salida”, para rectificar las deficiencias que pueda apreciar.

Los profesionales de la topografía que se dedican a cuestiones de propiedad conocen las dificultades reales que se ocultan tras este procedimiento. Y sobre todo, sufren junto con sus clientes la incertidumbre que se produce ante ese riesgo de tener que volver “a la casilla de salida” que hemos descrito.

No parece posible suprimir ninguno de los trámites descritos, ni tampoco las funciones que corresponde desarrollar a Notarios y Registradores, ni cabe pretender que se suprima el principio de rogación, que limita el inicio del expediente a la previa acción del titular registral. Por todo ello,  lo que sería deseable es que en el Proyecto de Ley se recogiera un compromiso de Catastro, Notarios y Registradores para que el procedimiento se orientase hacia tres principios básicos:
-Descargar de obligaciones que hagan más difícil el trámite. En este sentido la apuesta por la administración electrónica debería solicitarse para todos los trámites y no solo para las comunicaciones entre Notarios y Catastro.
-Facilitar al topógrafo criterios claros para la realización de su trabajo, de tal manera que desde el inicio de sus actuaciones quede claro que se están cumpliendo los requerimientos legales y formales que va a fiscalizar el Registrador. No se debería tener que volver a campo para rehacer lo ya hecho.
-Y finalmente, atendido el principio de rogación generado con la acción del titular registral, no estaría mal añadir un compromiso específico sobre las tres instituciones para que, de oficio, impulsen el expediente hasta su correcta finalización. Nunca he entendido el principio de rogación como contrario al interés general, por tanto no veo impedimento para que las instituciones asuman un mayor compromiso en el objetivo de mejorar la coordinación.

Tercera propuesta: Creemos las condiciones para facilitar la inmatriculación inmediata y sencilla de todas las fincas que todavía no están inscritas: No es coherente, atendiendo a las grandes ventajas que aporta la inscripción registral,  que más de 150 años después de establecido el modelo una parte muy importante de las fincas rústicas, (y en mucha menor medida también algunas urbanas), todavía no se encuentren inscritas. No es el momento para analizar las causas de ello, aunque si lo es para reclamar más información al respecto: quiero suponer que es perfectamente conocido el número de fincas inscritas a nivel de municipio, pero lo que no parece es que este dato sea accesible. La falta de esta información impide comparativas claras con el número de fincas inscritas en el Catastro, y no facilita dimensionar el problema al que nos estamos refiriendo. En todo caso, la experiencia hace suponer que en entornos singulares, como lo es por ejemplo el minifundismo gallego, la diferencia entre fincas inscritas en Registro y en Catastro debe ser más que llamativa.

Para facilitar la corrección de esta deficiencia crónica del sistema, sería muy adecuado que el proyecto de Ley estableciera un procedimiento “express” de inmatriculación de fincas, apoyándose para ello en la certificación catastral descriptiva y gráfica, y en el acuerdo de los colindantes (que podría ser requerido de forma colectiva para toda un área de inmatriculación). Probablemente sería adecuado incluir también aranceles específicos para este tipo de operaciones.

No despreciemos la idea de una acción “express” con efectos jurídicos. Este procedimiento abreviado y simplificado ha resuelto graves problemas de tramitación en los divorcios con mutuo acuerdo. ¿Por qué no aplicar una acción basada en la misma filosofía para facilitar la inmatriculación masiva?.

Puedes ver el contenido de mi intervención en las jornadas en los siguientes enlaces de Youtube (está cortada en dos videos):