jueves, 19 de diciembre de 2013

Las funciones del geómetra experto europeo y su posible “importación” al sistema español, como parte del sistema de seguridad jurídica inmobiliaria (segunda parte).

En la anterior entrada relativa a la jornada convocada en Valencia por el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos en Topografía, sobre la figura del geómetra europeo, anticipaba mi opinión señalando que en las actuales circunstancias, no es “importable” al 100% al sistema español, pero sí deberíamos adoptar una parte de sus procedimientos, reforzando de forma significativa el papel que los profesionales de la geomática desarrollan en el sistema.

La figura de un profesional experto en la “administración de la tierra”, por usar la misma expresión usada para describir las funciones del geómetra europeo, no es ajena al sistema español. Los topógrafos, ingenieros y arquitectos al servicio de la Hacienda Pública responden a este modelo puesto que integran en su formación y actividad conocimientos de topografía (es cierto que con distinto nivel de especialización) y capacitación específica en materias de carácter jurídico y económico. Ahora bien, la reducción permanente, y me temo que irreversible, del número de estos profesionales, hace que los existentes se tengan que centrar, casi de forma exclusiva, en las actividades propias de la Dirección General del Catastro, lo que hace imposible que atiendan las necesidades analizadas en esta jornada.

¿Cuáles son estas necesidades?. Pues, principalmente, deslindar jurídica y físicamente  los inmuebles, para permitir la plena identidad entre objeto (finca) y derecho. Y aquí el orden no es indiferente puesto que, en mi opinión, el deslinde físico ha de ser necesariamente posterior al jurídico, ya que ha de ser consecuencia de aquel. No olvidemos que la materia prima de trabajo es la parcela, (para mayor detalle sobre el alcance del concepto “parcela” véanse los trabajos de Amalia Velasco publicados en CT-Catastro), que no es otra cosa que la delimitación en el espacio del derecho de propiedad. Se trata de definir sobre un objeto físico (suelo o edificio) lo que es una noción abstracta (un derecho).


Los profesionales de la geomática en España son los mejor cualificados cuando se trata de realizar un deslinde físico. Sin embargo, deberían completar su formación, adquiriendo los conocimientos necesarios para llegar a ser, igualmente, los mejor preparados para realizar deslindes jurídicos, lo que exige, al menos, formación en derecho civil y derecho hipotecario, así como en la regulación de los bienes de dominio público, urbanismo y catastro.

Pero además, sería conveniente capacitarse en el conocimiento del procedimiento administrativo, así como en cuestiones paralelas pero de especial importancia, como todas las referidas a la valoración y tributación de los inmuebles.

Pensemos en una parcela situada junto a un río. Junto al derecho de propiedad (que a su vez puede ser de uno o de varios, en distinto régimen, con o sin cargas hipotecarias, etc.), pueden existir servidumbres de distinto tipo (de paso, camino de sirga, etc,), afectación del  dominio público hidráulico, normativa urbanística especifica (naturaleza urbana o rústica, edificabilidad, uso, etc.)  y, asimismo, es probable que existan otras limitaciones públicas (medioambientales, por ejemplo) que habrá que tener en cuenta. No olvidemos que España es, probablemente, uno de los países donde existe una mayor regulación sobre los inmuebles, además de un régimen dual de propiedad inmueble (inscrita o no inscrita en el Registro de la Propiedad), por lo que el escenario de trabajo del “geómetra experto” es, al menos a priori, bastante más complicado que en otros países europeos.


Pero demos por hecho que contamos ya con este profesional bien cualificado para delimitar física y jurídicamente una propiedad, y contestemos a tres preguntas:
1ª.- ¿Cuál sería su ámbito de trabajo?.
2ª.- ¿Cómo debería organizarse (o regularse) su actividad?
3ª.- y finalmente, ¿puede imponerse de forma obligatoria el deslinde de las propiedades?.

La primera pregunta es la que tiene más fácil respuesta para quienes hemos reflexionado sobre esta figura. Es obvio que su papel consistiría en colaborar con los colindantes para ayudarles a definir, con precisión topográfica, hasta dónde llega el derecho de cada uno. Si además este esfuerzo acaba en una cartografía digital y cuenta con un amojonamiento físico que aporte paz para el futuro, mejor. Ahora bien, siempre con el acuerdo de todos los afectados. No cabe en nuestro sistema que este profesional pueda resolver de forma independiente un conflicto de linderos. Si existiera y no se lograrse un acuerdo, se reduce su aportación a la de prueba pericial utilizable en un futuro para la defensa de los intereses de uno u otra parte, o del interés público.

Desde esta posición, tendría un papel valiosísimo en la construcción del título público ante el Notario y en la posterior inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad. Si todas las partes afectadas se presentan de mutuo acuerdo ante el fedatario público con un levantamiento topográfico dónde se describe con precisión la finca objeto del acto o negocio jurídico, y además se acompaña del adecuado informe descriptivo de la situación registral y catastral, y de todas las limitaciones (civiles o administrativas) que recaen sobre la parcela, una parte muy importante de la futura inmatriculación o rectificación de cabida de esa propiedad ya estará resuelta. El resultado final será una finca perfectamente coordinada, en la que la realidad jurídica coincide plenamente con la situación registral y catastral. Es decir, una finca realmente dotada de plena seguridad jurídica frente a terceros.

Respecto a la segunda pregunta, la referida a la regulación, también hay algo que decir. Con la normativa europea actual, que persigue la desregularización, parece difícil plantear un movimiento en sentido contrario. Por tanto, cuestiones tales como la definición de una “función exclusiva”, regulada por el propio colectivo que la ejerce –según el modelo de algún país europeo-, no parece defendible. Ahora bien, sí resulta imprescindible definir el “umbral de responsabilidad”, entendiendo por tal el nivel de responsabilidad que adquiriría quien ejerciera esta actividad, así como la necesaria transparencia y seguridad que habría de darse a su labor.  Esto requeriría, cuando menos:

-        -La definición de procedimientos y documentos-tipo, definidos por la administración competente (probablemente, una Orden ministerial conjunta de los Ministerios de Justicia y de Hacienda y Administraciones Públicas).
-              -La creación (¿dentro del Catastro o del Registro de la Propiedad?) de un sistema que identifique y publique qué fincas se encuentran deslindadas jurídica y físicamente.
-                         -La inscripción en los Colegios Oficiales de una lista de Colegiados que prestan estos servicios
-                       -Y finalmente, sería conveniente la suscripción obligatoria de un seguro de Responsabilidad Civil para los técnicos que prestan estos servicios.

Quizá a alguien le puedan parecer unos requisitos excesivos, pero no son más de los que ya se aplican dentro del modelo de Certificación Energética de los Edificios, de reciente creación.

Finalmente, la cuestión de la obligatoriedad. En este caso no vale la comparación con el Certificado de Eficiencia Energética, puesto que esta acción parte de normativa europea que ha sido traspuesta al ordenamiento español, lo que no existe respecto al deslinde obligatorio.

Inicialmente no parecería admisible imponer como obligatorio este deslinde “oficial” cuando se altera la morfología de una parcela (segregaciones, agrupaciones, …), y mucho menos cuando se trata de una mera trasmisión de la propiedad, y ello por un motivo: en este sistema dual, de fincas inscritas y no inscritas, rige el principio de rogación, es decir, que las inscripciones en el Registro de la Propiedad se extienden únicamente a solicitud de la parte interesada. Si esto es así, si no es obligatoria la inscripción del derecho, tampoco parecería oportuno imponer como obligatorio el deslinde de la finca sobre la que recae ese derecho.

Sin embargo, hay que hacer aquí una consideración especial: en España no se ha desarrollado nunca un proceso general de deslinde de fincas similar al que se hizo en casi todos los países del centro y norte de Europa. Por ello, sigue existiendo en nuestro país la posibilidad de dobles inmatriculaciones, y no son raras las discrepancias en morfología y superficie entre la finca registral, la catastral y la  realidad. Esto es un grave problema, fuente de inseguridad jurídica,  que se encuentra en la base de la mala reputación internacional del mercado de la propiedad inmueble en España, de la que ya he hablado en otras entradas de este blog.

Creo, sin duda alguna, que esta situación debería de arreglarse inmediatamente, y debería hacerse como una auténtica política de Estado. En este escenario, me parece oportuno establecer la obligación de este deslinde (jurídico y físico) en dos fases: de forma inmediata, para todas las fincas cuya morfología cambia por cualquier causa, y paulatinamente, a través de un proceso específico de rectificación de cabida en el que necesariamente ha de participar el Catastro, para todas las fincas inscritas con anterioridad. Asimismo, al ser una cuestión de auténtico orden público, en el sentido clásico de la expresión, esta obligación debería igualmente imponerse en los contratos privados.

El tema tiene mucha riqueza, y seguro suscita opiniones diversas, por lo que no puede ser tratado adecuadamente en una entrada de blog. Este comentario ya resulta excesivamente largo para este medio, y por tanto lo dejo aquí. Habrá nuevas ocasiones para seguir comentando esta importante cuestión. Mientras tanto, los interesados pueden obtener más información de la jornada desarrollada en Valencia en:




viernes, 13 de diciembre de 2013

Presentado el nuevo geoportal de la Dirección Nacional de Catastro de Uruguay.

El pasado día 10 de diciembre, la  Dirección Nacional de Catastro de Uruguay  presentó en conferencia de prensa, liderada por el Ministro de Economía Fernando Lorenzo,  los logros alcanzados en el  sistemas de información catastral. En la oportunidad se presentó el sitio web actualizado de la Dirección y el geoportal de catastro, que puede consultarse  en:
http://www.catastro.gub.uy/

La presentación fue realizada por Sylvia Amado, Directora de Catastro, quien aludió a la modernización como eje en el proceso de reformas que desarrolla el organismo, tanto a nivel tecnológico como de transformación aplicada a la gestión. Recordó que existe una demanda creciente de mayor acceso a la información, que es atendida desarrollando el concepto de catastro multifinalitario (ya no solo catastro fiscal), es decir, con fines de ordenamiento territorial, de infraestructura, productivos y de otras políticas públicas.

Entre las mejoras en los sistemas de información destacó un crecimiento de las cédulas catastrales emitidas (2008, 307.000; 2010, 1.127.000; 2012, 1.146.000), el 90 % obtenidas vía web y en forma gratuita, lo que implica plena aplicación de las ventajas del Gobierno Electrónico , puesto que implica un importante ahorro en tiempo  dinero para la ciudadanía.


El Geoportal es un instrumento de visibilidad y acceso al registro catastral con integración de bases alfanuméricas y gráficas. Incluye un visualizador de mapas con búsquedas centradas en parcelas catastrales. La nueva herramienta incorpora fotos de fachada e imágenes satelitales e incluye aplicaciones a dispositivos móviles. El geoportal permite además la integración de la información catastral en  la Infraestructura de Datos Espaciales del Uruguay (IDEuy).






domingo, 8 de diciembre de 2013

Las funciones del geómetra experto europeo y su posible “importación” al sistema español, como parte del sistema de seguridad jurídica inmobiliaria (primera parte).

Convocada por el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos en Topografía ha tenido lugar en Valencia, el día 5 de diciembre pasado, un interesantísimo encuentro sobre la figura del geómetra europeo y, por comparación, su posible integración en el sistema español, adaptando sus funciones a las que actualmente realizan los topógrafos españoles.

En contra de lo que es el estilo del blog, dedicaré a este tema dos comentarios diferenciados y más largos de lo habitual: este primero, destinado a explicar resumidamente el papel que desarrollan los profesionales europeos de la topografía en relación con la propiedad inmueble, incluyendo una breve descripción de las circunstancias diferenciales que se dan en España, y una segunda entrada con observaciones específicas y comentarios respecto a esta posible “importación”.

En la jornada intervinieron tres representantes de los geómetras de Francia (Claire Galpin), Dinamarca (Torben Juulsager) y Alemania (Clemens Kiepke), que explicaron las condiciones en las que desarrollan su actividad. Con algunas diferencias singulares, todos ellos coinciden en unas ideas comunes:

-Forman parte de colectivos profesionales  fuertemente organizados (la Orden francesa de Geómetras es el ejemplo más significativo), limitados en el número de profesionales que desarrollan la actividad (sólo se puede ejercer por profesionales que formen parte del colectivo), y regulados por normas estrictas de colegiación, ejercicio de la actividad y responsabilidad profesional.

-Desarrollan funciones públicas que incluyen ejercicio de autoridad. Así, no se les puede impedir el acceso a las propiedades para el ejercicio de su función, tienen acceso a bases de datos públicas que contienen datos protegidos, e incluso sus actuaciones, documentadas de la forma adecuada, tienen acceso directo al Catastro y, a través de él, al Registro de la Propiedad.

-Sus funciones, honorarios profesionales y “reparto” de trabajos, obedece a criterios de interés público, por tanto están definidos y regulados por la autoridad competente para ello.

-Su capacitación, que completa los estudios tradicionales en las ciencias geomáticas con formación de tipo jurídico, asociada al ejercicio del derecho de propiedad sobre los inmuebles y sus limitaciones, les permite enfocar su actividad no sólo como topógrafos, sino también como auténticos especialistas en la administración de la tierra.

-Responden de sus acciones con su patrimonio personal, lo que les obliga a “cubrirse” a través de sistemas de seguro obligatorio de responsabilidad profesional.

-Su aportación agiliza la acción de las oficinas catastrales, puesto que estas reciben toda la información relacionada con las alteraciones físicas de las propiedades (segregaciones, agrupaciones, divisiones, etc.,…) previamente tratada por estos profesionales, lo que supone en la práctica su integración inmediata en el sistema de información catastral y a través de él, en el Registro de la Propiedad, que queda de esta forma perfectamente coordinado con el anterior. Asimismo, el sistema es causa de un bajo nivel de litigios ante los tribunales por conflictos derivados de las características físicas de los inmuebles.

Hasta ahí el modelo parece más que interesante y su integración en el sistema español resultaría sumamente atractiva, recomendable e incluso urgente. Sin embargo, hay tres circunstancias específicas que se dan en España y que deben ser tenidas en consideración:

-La primera de ellas es que en nuestro país, en contra de lo que ocurre en la mayoría de los países europeos, la existencia del propio derecho de propiedad y su ejercicio no se condiciona a la imprescindible inscripción en ningún registro público. Es decir, que en España se puede ser propietario de un inmueble, con el pleno ejercicio de las facultades que ello implica, sin ningún requisito adicional. Si ni siquiera es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad, ¿es planteable una reforma que implique la obligación formal de contar con un levantamiento topográfico previo para poder ejercer plenamente las facultades inherentes al derecho de propiedad?.

-En segundo lugar, en muchos países europeos las fincas están deslindadas, incluso con la obligación de amojonar físicamente los vértices, desde hace muchos años. Es decir, el posible conflicto está resuelto  a priori. Los geómetras europeos, cuando realizan una segregación de una parcela, trabajan en la práctica totalidad de los casos con el acuerdo previo de todas las partes y con una información de partida de las características de las propiedades afectadas asumida por todos ellos.

-Y finalmente, no debemos olvidar un tema agudizado por la actual crisis económica, pero que se viene produciendo desde hace años en todos los países de la OCDE, y que es el “adelgazamiento” progresivo de la acción pública, incluyendo en ello la liberalización de servicios públicos, la reducción de cargas administrativas, y la supresión de costes a los ciudadanos derivados del ejercicio de sus derechos. En el momento actual, de caída del precio de los inmuebles y fuerte disminución del número de transmisiones, ¿procede añadir un coste más a las transacciones inmobiliarias imponiendo la actuación obligatoria de un geómetra experto?.

Creo que antes de tomar una posición sobre la “importación” de esta interesante figura profesional, deberíamos dedicar algunos minutos a reflexionar sobre estas cuestiones. En la siguiente entrada al blog aportaré mis reflexiones personales, pero ya anticipo la conclusión: en las actuales circunstancias la figura del geómetra experto europeo no es “importable” al 100% al sistema español, pero sí deberíamos adoptar una parte de sus procedimientos, reforzando de forma significativa el papel que los profesionales de la geomática desarrollan en el sistema.

Para quienes deseen ampliar información sobre el papel de los geómetras europeos, pueden consultar la web de la CLGE (Asociación Europea de Geómetras Expertos), que agrupa a todos los colegios profesionales de topógrafos de Europa en:

http://www.clge.eu/