viernes, 15 de enero de 2016

El reto de la transformación del impuesto predial ante el cambio del modelo de construcción en las ciudades de Latinoamérica.

Los 300 metros de la Torre Costanera en Santiago de Chile, - también llamada Torre Santiago-,  la sitúan  como el edificio más alto de la región y el segundo del hemisferio sur, desplazando  a la Torre Trump Ocean  (284 metros) de ciudad de Panamá , ciudad que sin duda lidera el modelo de construcción en altura en América Latina. En la Ciudad de México se baten constantemente records de altura, con el valor añadido de sus características antisísmicas,  y en  Bogotá 9 de los 10 grandes proyectos que “le cambiarán la cara al centro de la ciudad” son torres con alturas considerables, incluyendo una candidata al título de edificio más alto de Latinoamérica, con 420 metros de altura.

Estos records son los ejemplos más visibles de una transformación generalizada  y  sumamente veloz que está afectando a todas las ciudades de la región, consistente en cambiar edificios bajos,- en muchos casos de uso residencial unifamiliar-, por edificios de mucha mayor altura. Con frecuencia estos cambios se hacen sobre la misma estructura parcelaria, sin rediseñar las vías de comunicación y los demás servicios para adaptarlos a este incremento sustancial de densidad.

No voy a entrar en si esta transformación debería venir precedida de un proceso previo de planificación territorial y adaptación de las infraestructuras a este nuevo modelo. Basta decir al respecto que una vez concluida la Torre Costanera tardó meses en obtener licencia para iniciar sus actividades hasta que los promotores presentaron un plan de impacto vial, siendo al menos curioso que nadie preguntara por dicho plan antes de comenzar  las obras.

Sin embargo, si es propio de la materia de este blog preguntarnos sobre cómo recupera la ciudad las altísimas plusvalías que se generan en el mercado inmobiliario cuando el planeamiento y las normas de ordenación territorial del municipio cambian para permitir altas edificabilidades en áreas donde antes la  construcción se limitaba a dos o tres alturas.

El modelo de mercado inmobiliario urbano se ha transformado radicalmente en Latinoamérica. Ahora ya no sólo interesa saber la superficie del predio, su situación jurídica y sus metros, sino que es  incluso más importante conocer qué es lo que las normas de la ciudad permiten construir en él. El precio de los suelos urbanos se fija por lo que se puede construir en ellos.

Respecto a las metodologías aplicables para recuperar las plusvalías generadas por la acción pública son imprescindibles los trabajos desarrollados por el Lincoln Institute http://www.lincolninst.edu/aboutlincoln/america-latina-y-el-caribe/
que entre otras propuestas ha trabajado en estudiar cómo el impuesto predial puede ser un arma sumamente eficaz.

Sin duda, la medida más adecuada en este escenario es adaptar las metodologías de valoración catastral utilizadas para definir la cuantía del impuesto, incluyendo en ellas herramientas que permitan valorar la edificabilidad que el ordenamiento municipal otorga a cada predio o parcela.  Así se hace en España y en otros lugares, entendiéndose que si el valor catastral ha de seguir al mercado inmobiliario, no hay otra solución que integrar en el proceso de valoración todos los elementos que forman ese valor de mercado.

Hasta ahí, parece fácil estar de acuerdo con la idea, pero su aplicación en la práctica es mucho más compleja. Veamos los siguientes ejemplos:


Los predios 1, 2, y 3 son colindantes y cuentan con la misma edificabilidad. Sin embargo la situación real es muy diferente.  El predio nº1 es un baldío que sólo lo aprovechan como un estacionamiento público, es decir que no ha materializado nada de la edificabilidad que le otorga la norma. En el nº2 existe una construcción tradicional de dos plantas –comercio y vivienda del propietario-, que consume el 20% de la edificabilidad posible, es decir que existe todavía un 80% de edificabilidad potencial. En el predio nº3, por el contrario, existe un edificio nuevo que ha consumido el 100% de la edificabilidad que le otorga la norma municipal.

Ante esta variedad de situaciones, que aparecen de forma muy frecuente en las ciudades latinoamericanas, ¿cómo deberíamos responder a estas preguntas?:
-¿El valor del suelo, para determinar el valor catastral, debería ser el mismo en todos los casos?.
-¿Qué predio sería más interesante para un inversor que deseará construir un nuevo edificio, el nº1 o el número 2º ?. ¿Tendrían un distinto valor de mercado?.
-El propietario del predio nº2, que vive en el edificio -perfectamente habitable- desde hace más de 20 años y no tiene ningún interés en derribarlo para construir uno nuevo, ¿se está beneficiando de las plusvalías a los que nos referimos, y por tanto tiene que tributar más en el impuesto predial por ello?.

Estas y otras preguntas igual de complejas se están planteando en las mesas de los responsables políticos de las ciudades latinoamericanas. Como ejemplo, las declaraciones que sobre este tema ha hecho recientemente el Secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de México cuando propone un debate sobre esta cuestión, incluso más allá de la  necesidad de reformar el impuesto predial: “Es un concepto más amplio. No sólo es si cobramos más impuestos o no. En realidad es cómo logramos establecer una equidad en la distribución de costos y beneficios. Hoy claramente el beneficio está en el desarrollador porque, si bien paga derechos y realiza medidas de mitigación, finalmente no estamos todavía en esta tónica que hacen en otras partes del mundo de cómo recuperar estas plusvalías”.


En definitiva, la necesidad y el objetivo son claros. La complejidad está en cómo desarrollar estas iniciativas, que incluyen la más amplia complejidad política, social y técnica que pueda imaginarse. Un buen consejo es aprender de los países que ya pasaron por procesos similares, e incluso fracasaron en sus primeros intentos. 

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